房地产经济学(第二版)第八章.ppt

第八章 房地产制度 第一节 土地制度 土地制度是关于土地所有、土地使用等方面的制度规定，即以土地为核心，对由于占有、利用土地等行为而产生的人与人之间的关系的制度性规定。 资本主义的土地制度，最显著的特征是土地私有；而社会主义的土地制度，最典型的特点是土地公有。 一、土地所有制 土地所有制是有关土地所有权制度的法律规定，它反映的是在土地使用权形成、交易等过程中形成的人与人之间关系的制度性规定。 （一）土地所有制度的建立与现状 城市土地所有制的建立与现状 农村土地集体所有制的建立与现状 土地所有权虚设 集体的受益边界模糊 三元地权结构，国家、集体、农户对土地的权属不清 农村土地国有制的建立 （二)土地所有制度改革与完善 城市土地所有制度的完善 目前土地集体所有制度改革的主要方针是：维护和加强农村集体土地所有制，搞活土地使用制。 城市土地国有化的优越性： 有利于维护社会主义生产资料公有制； 是适应社会化大生产、合理利用城市土地资源、进行城市经济建设不可缺少的前提条件； 有利于城市土地的统一管理。 （三）港澳台的土地所有制 香港土地所有制 澳门土地所有制 台湾土地所有制 二、土地使用制 土地使用制度是关于土地使用权形成、土地使用权转移等过程中所发生的人与人之间的经济关系的法律规定。 （一）土地使用制度的建立 城市土地使用制度的建立 农村土地使用制度的建立 （二）土地使用制度的现状 土地利用年度计划：是根据土地利用总体规划和国民经济发展计划对年度各项用地数量的具体安排。 耕地保护制度：包括耕地数量（面积）和质量的保护。 土地收购储备制度：指由政府依照法定程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，通过收回、收购、置换和征用等方式取得土地，进行前期开发和存储后，以公开招标、拍卖出让的方式供应土地，调控各类建设用地需求的制度。 土地征收制度：指国家依据公共利益的理由，强制取得民事主体土地所有权的行为。目前我国土地征收制度存在的弊端主要表现在： 征收范围乱，征地目的超出“公共利益”的范畴 征收土地补偿标准乱 征收补偿金额确定的单方性，主要由征地方确定 土地征收补偿方式单一，一般以货币补偿为主 土地征收补偿范围偏窄 安置方法简单，无法解决失地农民的就业问题 集体建设用地流转制度 （三）港澳土地使用制度 1.香港的土地使用制度 回归以前：香港土地的使用方式主要是土地租用制，即政府批地的方式。 回归以后，香港特区政府以行政管理者和所有者的身份，采用拍卖、招标、私人协议、无偿划拨、临时出租等方式出让土地。 2.澳门土地使用制度 对于私地，政府一般不强行征收；对于官地，通过批地的方式进行开发和利用。 三、土地管理制度 土地管理制度是国家行政管理制度的一个组成部分，专门负责对土地相关事宜的管理。土地管理制度的主要内容是指土地管理机构及其运行模式和运行规则。 （一）土地管理制度的现状 按不同标准，可以将土地管理制度划分为不同的模式。 （二）土地管理制度确定的原则 （三）土地管理制度的改革与完善 改革省以下国土资源管理体制 省以下垂直管理的国土资源体制改革的主要内容： 调整省以下国土资源主管部门干部管理体制 理顺国土资源行政管理体制 完善和强化行政管理职能 建立国家土地督察制度 第二节 住房制度 住房制度是关于住房建设、流通以及使用等过程中所发生的各种经济关系的制度性规定。 一、住房供给制度 （一）我国住房供应体系的发展历程 我国城镇住房供应体系经历了四大阶段： （二）当前住房供应体系存在的主要问题 制度设计不尽完善，操作上还没有完全涵盖不同收入人群 存量与增量市场发展不平衡 租赁与买卖市场发展不平衡 住房保障制度建设明显滞后于住房市场发展 商品住房供应结构不合理 住宅产业化程度低 （三）完善住房供应制度的建议 完善住房制度的基本思路是： 坚持市场化的基本方向，大力培育房地产市场，进一步拓宽租售并举的市场供应。强化住房保障，建立健全多层次的住房保障渠道，满足低收入和最低收入家庭的基本住房需要。以住宅产业现代化为载体，制定技术、经济政策，发展节能省地型住宅。通过完善体制、健全机制，落实责任，逐步丰富和完善适合我国国情的住房供应体系。 二、住房保障制度 （一）廉租住房制度 廉租住房制度是政府为解决低收入家庭的住房问题而专门设置的一项福利性住房分配制度，它是整个社会保障体系的主要组成部分和必要的补充，是政府关心民生的实事工程、德政工程。 廉租住房制度现状 当前我国廉租住房制度存在的问题 缺乏明确的目标和长远规划 廉租对象覆盖面过于狭窄 迫切的需求与短缺的房源供给形成鲜明的反差 供应手段匮乏 住房法律、法规建设滞后 完善