房地产业纳税评估模型.docVIP

PAGE PAGE 1 房地产业纳税评估模型 一、行业概况 房地产开发是指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。房地产开发方式可分为自行开发、合作建房、代建工程和提供劳务等，开发产品可分为土地、房屋（商品房、出租房、周转房等）、配套设施（医院、学校、邮电局等）及代建工程，商品房按建筑结构分为砖木结构、砖混结构、框架结构，按室内铺设程度分为毛坯房、成品房、精装房，按开发状态分为现房和期房，按消费对象分为经济适用房和非经济适用房。 （一）行业经营特点 房地产开发业具有项目审批计划性、经营方式多样性、开发产品固定性、开发周期长、资金运作密集性等特点。 1．项目审批计划性。在开发过程中，从征用土地、建设房屋到商品销售，均严格按照规划、征地、设计、施工、配套、销售“六统一”的原则有计划地进行，每一步都须经有关部门审批。 2．经营方式多样性。房地产开发业的经营方式包括土地的开发与经营、房屋的开发与经营、公共设施的配套开发以及代建工程。 3．开发产品固定性。开发产品的位置固定不变，均按套销售，不得分割拆零销售，每套房产都有一套完整的档案资料。 4．开发周期长。开发产品从立项到交付使用，少则一年，多则数年才能完成，有的多个项目同时开发或先后滚动开发。 5．资金运作密集性。资金运作密集型主要表现为投入资金的密集性和回笼资金的集中性。 6、房地产价格构成 房地产开发总成本费用是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用等。 （1）土地费用，指取得房地产开发用地所必需的费用、税金等。一般是由购置土地的价款和在购置时由开发商缴纳的税费等。 （2）前期工程费用，主要包括开发项目前期规划、设计、可行性研究、水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。 （3）基础设施建设费，指建筑物2米以外和项目用地规划范围内和各种管线和道路等工程的费用，包括所需要的道路、绿化、供水、供电、排污、通信、燃气、热力等设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。 （4）建筑安装工程费，指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用、安装工程费用和室内装饰费等。 （5）公共配套设施建设费，指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（公建设施）的建设费用，主要包括居委会、派出所、幼儿园、变电室、停车场、公共厕所等。 （6）期间费用。项目开发期间的管理费用、财务费用、销售费用。这些费用按有关部门费率估算，一般约占总开发成本的2%至3%。 （7）税费。与项目开发相关的税收和行政规费，如营业税、城市建设维护税和教育附加费，环卫绿化费，土地增值税等；各项税费约占总价格的10%。 （二）行业基本管理体系 1．内部组织管理体系 2．外部监督管理体系 房地产开发业的外部监管部门主要有土地管理部门、发改委、拆迁管理部门、规划部门、建设部门、建筑工程质量监督站、房产管理部门等。上述部门在工作过程中形成的大量信息与纳税评估、税务稽查密切相关。 （1）土地管理部门 负责办理国有土地出（转）让手续，收取土地出让金，核发《国有土地使用证》。从土地管理部门可获取土地使用权出让和转让信息，包括出（转）让方、出（转）让方地址、受让方地址、土地位置、土地面积、土地用途、土地成交价格、转让金额，是审核土地出（转）让金的依据。 （2）发改委 负责开发项目的立项审批。从发改委可获取开发项目的批准文号、建设单位、批复项目、投资概算、建设地址、项目备案号等信息。 （3）拆迁管理部门（拆迁办公室） 负责审查颁发《房屋拆迁许可证》，审查、备案开发企业与拆迁方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》。《房屋拆迁安置补偿协议》的主要内容包括补偿形式、补偿金额、支付方式、安置用房面积、安置地点，是审核拆迁补偿费的依据。 （4）规划部门 负责规划总图的评审，核发《建设用地规划许可证》；负责报建图的审查，核发《建设工程规划许可证》。从规划部门可获取开发项目名称、性质、占地面积，规划的建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积以及公共配套设施情况等信息，是审核可售面积的依据。 （5）建设主管部门 负责对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。从建设主管部门可获取建筑工程施工许可证书编号、建设单位、工程名称、工程地址、工程概算、施工单位、监理单位、开工日期等信息。 （6）建筑工程质量监督部门 负责对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明。从建筑工程质量监督部门可获取开发项目完工的《工程竣工验收备案表》，采集工程竣工验收时间、竣工验收意见等信