房地产投资基金概述.ppt

房地产投资基金（REITs） 一、REITs的概念与类型 REITs是Real Estate Investment Trusts的英文缩写，是一种证券化的产业投资基金，也可以说是一种信托基金。它一般采取公司或者商业信托的组织形式，集合多个投资者的资金，收购并持有收益类房地产（例如公寓、购物中心、写字楼、旅馆和仓储中心等）或者为房地产进行融资，并享受税收优惠。 收益率相对较高：1）股利支付比例较高。2）REITs的收益以相对稳定的租金收入为主。3）对固定收益证券而言，REITs具有抗通胀的保值功能。4）税收优惠。 风险相对较低：1）专业化管理。2）投资风险分散化。3）独立的监督。 流动性相对较强。公开上市的REITs可以在证券交易所自由交易。未上市的REITs的信托凭证一般情况下也可以在柜台市场进行交易流通。 表 美国REITs 资格的法定要求 续上表 图：REITs的基本运作模式 表 美国REITs的三种主要类型 图 美国三种REITs的数量与市值变化（1971～2003年） 图 美国三种REITs数量占总REITs的比例 图 美国三种REITs的市值变化 图 美国三种REITs市值占总市值的比例 表 公开上市交易REITs、非上市交易REITs和私募REITs特征比较表 续上表 续上表 背景资料：私募REITs 私募REITs主要有三种类型。一是向机构投资者私募的REITs。二是专业金融咨询人士向投资者推销的REITs，REITs往往作为其一揽子服务的项目之一。这种私募REITs的股东较多，有些甚至超过500人，并需要像公开上市公司一样，向美国证监会披露财务信息。三是“孵化器”REITs。一般由风险投资家投资，旨在获得公开市场所需业绩记录，并适时公开上市。 私募REITs主要通过金融策划师和咨询师进行销售，每股固定价10美元，投资者每年获得的股利约为7～8%。私募REITs的股东一般为高端投资者。剔除住房、家具和汽车之外，投资者的财产净额至少在15万美元以上；或年收入45000美元，且财产净额至少在45000美元以上。一般投资者最低认购额度为2500美元，即250股。投资私募REITs的缺点之一在于投资者需要支付的初期费用较高，一般为5～16%。一段时间（通常为7～14年）后，私募REITs要么公开上市，要么进行清盘后向投资者分配收益。2001～2003年期间，私募REITs的市值增长迅速，2002年比2001年的20亿翻了一番；2003年私募REITs市值约为70亿美元，比2002年的40亿又增长了75%。 表 美国REITs的详细分类 二、REITs的主要结构 （一）传统的REIT结构 （二）伞形合伙结构 伞形结构REITs的主要优点 1) 延迟纳税优惠。房地产所有者以房地产出资成为有限责任合伙人，换取合伙权益凭证（OP单位）这一交易行为不需要纳税，直至其转换成现金或REITs股票时纳税。 2) 易于REITs迅速达到上市融资的规模。可以通过增加有限责任合伙人的数目，从而扩大REITs的规模，来达到上市融资所要求的资产。 3) 便于在资本市场融资，从而弥补REITs的高比例股利分配造成的截留利润较低、扩张资本不足的缺陷。 （三）DOWNREIT结构 DOWNREIT结构与UPREIT结构类似，只是REIT直接拥有和经营大部分房地产，经营性合伙企业拥有和管理其余房地产（一般是新收购或有限责任合伙人出资形成的房地产）。一般说来，房地产拥有者以房地产向经营性合伙企业出资，换取OP单位，成为有限责任合伙人。在DOWNREIT结构中，REIT可以成为多个DOWNREIT合伙企业的普通合伙人。下表对伞形结构REITs和DOWNREIT结构REITs进行了比较。 （四）合股（stapled stock）结构 合股结构REITs的优势 1) REITs的经营优势。合股结构REITs可以拥有和管理任何类型的房地产，并且能够从中获取租金收入和房地产运营收入。按照法律规定，一般的REITs不能直接经营一些类型的房地产，因为此类房地产的收入不是租金收入，而是其他类型的销售收入（例如赌场经营收入、旅馆运营收入和高尔夫球场收入）；但是采取C类公司形式的运营公司可以经营此类地产。合股REITs通过REITs、运营公司股东的同一性规避法律限制，同时获取经营受限房地产的运营收益。 2) 股东的收益优势。（1）REITs的股东在享受一般REITs股东能够获得的收益之外，还能获得经营REITs受限房地产的收益。（2）REIT把持有的房地产出租给运营公司经营，运营公司在计算公司应税所得时，可以剔除租金支出，从而减少纳税甚至不纳税。这样也有利于REIT和运营公司的共同股东。（3）在这种结构下，运营公司原来交给房地产出租人的租金和