第六章 外商投资房地产的特殊规定.doc

第六章 外商投资房地产的特殊规定 第一节 一般规定 6.1.1 概念界定 本章所称外商投资房地产，是指外国投资者（以下简称“外商”）通过新设、并购、再投资等方式投资房地产领域，从事房地产开发经营活动。 6.1.2 法律依据 （1）《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第七十二号，由中华人民共和国第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议于1994年7月5日通过，根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》修正）； （2）《中华人民共和国外汇管理条例》（国务院令第二百一十一号，由国务院令第一百九十三号于1996年1月29日发布，根据1997年1月14日《国务院关于修改〈中华人民共和国外汇管理条例〉的决定》修正）； （3）《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房（2006）171号，由建设部、商务部、国家发展和改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局于2006年7月11日发布，自发布之日起施行）； （4）《关于贯彻落实关于规范房地产市场外资准入和管理的意见有关问题的通知》（商资字（2006）192号，由商务部办公厅于2006年8月14日发布，自发布之日起施行）； （5）《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》（汇发（2006）47号，由国家外汇管理局、建设部于2006年9月1日发布，自发布之日起施行）； （6）《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》（商资函（2007）50号，由商务部、国家外汇管理局于2007年5月23日发布，自发布之日起施行）； （7）《关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》（汇综发（2007）130号，由国家外汇管理局于2007年7月10日发布，自2007年6月1日起施行）； （8）《关于外商投资企业境内投资的暂行规定》（工商行政管理局令[2000年第6号]，由原对外贸易经济合作部、国家工商行政管理总局于2000年7月25日发布，自2000年9月1日起施行）； （9）《关于外商投资的公司审批登记管理法律适用若干问题的执行意见》（由国家工商行政管理总局、商务部、海关总署、国家外汇管理局于2006年4月24日发布，自发布之日起施行）； （10）《关于实施关于外商投资的公司审批登记管理法律适用若干问题的执行意见的通知》（工商外企字[2006]第102号，由国家工商行政管理总局于2006年5月26日发布，自发布之日起施行）； （11）《外商投资产业指导目录（2007年修订）》（国家发展和改革委员会、商务部令第五十七号，由国家发展和改革委员会、商务部于2007年10月31日发布，自2007年12月1日起施行）。 特别提示：为了规范房地产市场的外资准入，加强对外商投资房地产的管理，中国政府自2006年以来相继颁发了一系列文件，以促进房地产市场的健康发展。律师在接受外商委托，办理房地产相关业务时，需注意该等文件的限制性规定，合理提示委托人。 6.1.3 投资领域限制 经国务院批准，国家发改委和商务部2007年10月31日联合颁布了《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，自2007年12月1日起施行。新《目录》对外商投资房地产业限制范围有所扩大。 新《目录》对外商投资我国房地产业的限制有： （1）外商投资“普通住宅的开发建设”从鼓励目录中消失； （2）限制目录中新增了外商投资“房地产二级市场交易及房地产中介或者经纪公司”一项； （3）“大型主题公园的建设、经营”不再归于限制目录。 特别提示：《目录》对“土地成片开发（限于合资、合作）”和“高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营”的限制不变。 第二节 外商投资房地产方式 6.2.1 新设方式 1、商业存在原则 外商在中国境内投资购买非自用房地产，应当遵循“商业存在”的原则。即外商应首先在中国境内申请设立外商投资企业，经有关政府部门批准并办理相关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。 2、项目公司原则 外商在中国境内从事房地产的开发和经营，应当遵循“项目公司”原则。即外商欲申请设立房地产公司，必须事先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或者已经与土地管理部门、土地开发商或者房地产建筑物所有人签订土地使用权或者房产权的预约出让或者购买协议。 6.2.2 并购方式 1、股权转让 目前对于并购方式，外商通常可通过股权转让方式并购境内房地产企业或者外商投资房地产企业”。对于外商采取在境外变更境内房地产企业实际控制人的间接方式，以规避中国境内外商投资房地产审批的，中国外汇管理部门会采取“追究逃骗汇”等处罚措施。 2、项目转让 除股权转让方式外，外商还可通过项目转让方式