房地产企业成本构成与特点分析（39页）.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * Ⅱ水电安装工程费用又主要由以下九项费用组成，一般占房屋建安成本的10%左右： ① 电气(强电)安装工程费：主体工程内的照明等电气设施安装费，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。② 电讯(弱电)安装工程费：主体工程内的通讯、保安监视、有线电视系统等电讯设施安装费。③ 给排水安装工程费：主体工程内的上下水、热水等给排水设施安装费。④ 电梯安装工程费：主体工程内的电梯及其安装、调试费。⑤ 空调安装工程费：主体工程内的换热站、冷冻站、风机盘管控制、楼宇自控系统等空调设施安装费。⑥ 消防安装工程费：主体工程内的自动喷洒、消防栓、消防报警系统等消防设施安装费。⑦ 天燃气安装工程费：主体工程内的天燃气管线等燃气设施安装费。 ⑧ 采暖安装工程费：主体工程内的水暖、汽暖等供热设施安装费。⑨ 上述各项如有甲供材料、设备，还应分别包括相应的甲供材料、设备费。 第四部分 房屋建筑安装工程费用 Ⅲ 室外附属工程费用：指项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化等基础设施工程费用，红线外2m与大市政接口的费用，以及向水、电、气、热、通讯等大市政公司交纳的费用。主要由以下七项费用组成： ﹡供电工程 ： 高压电缆、开闭所、中心配、箱变、低压电缆、楼宇箱、用户箱、电表等 ﹡供水工程： 管道、阀门、检查井、井盖、水表、水箱等 ﹡供(天燃)气工程： ﹡雨污水工程： 化粪池、管道、检查井、雨水井、井盖等 ﹡景观工程： 中档楼盘铺装及绿化按景观面积200～400元/m2左右，按建筑面积计算30～40元/m2 ﹡热力工程： 热力交换站、管道(保温直埋管)、检查井、热表等 ﹡楼宇智能化： 楼宇对讲、监控、周界防范、背景音乐、电子巡更、刀闸等 第四部分 房屋建筑安装工程费用 Ⅳ 装修工程费：内外墙、地板、门窗、厨洁具、电梯间、天(顶)蓬、雨蓬等的装修费，有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。毛坯房交工的项目装修工程费包括主要外墙饰面(找平层+保温层+面层)、内墙及顶棚抹灰、楼地面、单元门、入户门、外窗、雨棚、电梯厅(走廊)、单元门厅的精装修等。 Ⅴ 工程监理费：指支付给聘请的项目或工程监理单位的费用，一般每5～7元/m2。 第四部分 房屋建筑安装工程费用 第四部分 房屋建筑安装工程费用 室外附属工程费用的确定主要考虑以下几点： (1)社区管网费用对于一些中档楼盘社区一般为项目总支出的6％左右。成本分析的主要重点应是对市政大配套的一次网的供应能力及区内网站的设置进行了解、分析，做好估算。 (2)区内配套应坚持在不影响产品品质定位及与其它竞争楼盘体现差异化（独特性）的前提下，尽量做到精简配套，同时考虑配套项目的可经营管理性，为项目后期的物业经营运作打好基础；配套也包括社区规划配套，也应考虑其适应性。例如，住宅区能否不设通常的会所，而用商业街代替相应的功能。当然，这些设计配套，是规划定位和经营决策的内容，本文不作太多研讨。 (3)小区智能化的定位也应坚持“宁精勿多、满足基本所需”的原则，繁琐的智能化系统的维护和运行费用将给物业经营管理增加难度，而且技术折旧非常快。 第四部分 房屋建筑安装工程费用 (4)景观环境工程一般为项目总支出的3-5％，其成本应同项目的定位关联，也与项目所处的地域环境有关。严格控制园林环境工程的设计标准，水景做到面宽水浅，园林景观在保证突出重点的情况下多做减法，提前进行苗木的调研采购工作，当地不能满足的可跨省市采购，优化苗木的品种、高度、胸径和树型等，有效控制成本。此外，绿化施工选择合适的栽植季节对招标成本及成活率影响巨大。 (5)室外工程施工前，做好图纸会审；在室外工程施工时，要注意各种管线尽可能集中一次开挖、铺设，避免多次开挖造成过大损失。做好室外管网综合，最好一沟多用，降低成本。 (6)高低压供电系统的费用较高，要求项目所在公司充分利用政策规定，采取多种方式与供电部门协调关系，在供电外网设计时尽可能利用附近的变电所等资源、外网费用政府负担或几家单位共同承担等，合理降低该部分费用 。 房屋建安费用各阶段的控制： 房屋建筑安装工程造价一般占项目总支出的40-55％，因地域差异比例数也不尽相同。对建筑安装工程费用的确定主要考虑以下几点： 一、设计阶段 设计阶段的成本控制是工程造价控制的重要阶段，其对建筑安装工程造价的影响在75％以上。在此阶段，成本控制人员通过恰当地与开发商的建筑师、设计院的设计师密切的配合，可取得事半功倍的效果。主要方法和措施有： （