第一章 策划标准(2) 房地产前程策划实操标准.doc

08、策划整合步骤确定策划主题发现（挖掘）整合对象认识、调查整合对象评估整合的可行性筛选整合对象描绘策划轮廓探求策划着眼点酝酿创意，产生构想形成方案实施方案评估方案09、策划创意标准思考——????策划需要创意，这是谁都知道的常识，没有创意的策划就像一个没有优点的美女一样，引不起人们的半点兴趣。虽然外表美丽，但却美得俗气。市场上许多策划人的策划，之所以没有什么效果，就是缺乏创意。很多代理公司也承接策划，代理公司的策划大都缺乏创意，因为代理公司更多的是依靠专业化操作来做策划的。????一说起创意，就让人想起“两句三年得，一吟双泪流”的诗句，一个好的创意，往往要绞尽脑汁。创意应该怎么创？创意是否需要条件？有哪些具体的方法？又如何检测创意的好坏呢？?????密码——创意策划的重要条件：（1）创意策划形成的前提——目的、动机、主题、外界事物的刺激；（2）创意策划形成的基础——知识和经验的积累；（3）创意策划方法的过程——捕捉、集成、选择、加工、发挥；（4）创意策划实现的关键——联想、假设、论证；创意产生的时间：3——10秒钟。创意产生也就是灵感的闪现。创意策划的种类：（1）无序法——天马行空法；（2）规划法——蜘蛛吐丝法；（3）点射法——万花筒法；（4）裂变法——原子弹爆炸法；（5）风暴法——聚变冲击法；（6）感应法——情感渗透法；（7）魔牌法——游戏法；（8）摄取法——集中敲击法；创意检测的标准：一个创意出来之后，要让人看了后能引起人们的兴趣，使人眼前一亮，让人感到振奋。否则创意就是失败的。10、反策划标准思考——?????看到期这个标题，很多人感觉很惊讶：反策划？有这种说法吗？其实反策划很简单，就是反击别人的策划的策划。针对别人的策划来策划出一个反击对手的方案，类似于武术界的拆招还招。???一个楼盘不是孤立地存在的，如果是孤立地存在的，就成了卖方市场，可能就不需要策划了。它总是会有许多竞争对手的，在竞争日益激烈的今天，策划如何做得比别人更好？又如何去拆招还招恐怕显得更为重要。你策划，人家也会策划，策划应该要胜人一筹，商战实际上就是策划战。密码——???策划的一个重要手段就是反策划，所谓反策划就是针对竞争对手的策划特点，策划出化解策略，也就是武术上所说的拆招还招。许多策划人都没有意识到这一点，只知道策划，而忽视了反策划。反策划原则：1、避实击虚，扬长避短原则。2、主动出击原则。3、被动等待原则。4、奇正结合原则。5、时间层次性原则。6、超前预见性原则。7、要害原则。8、稳进原则。9、环环相扣原则。10、木桶法则。反策划程序：11、代理与策划区分标准思考——????广西有个开发商到广州出差时特地来拜访了笔者，交谈中，广西开发商提出了这样一个问题：现在代理商在代理销售的同时，都兼做策划，并且收取的策划费不低于专业做策划的人员，是不是策划与销售代理给同一个人做效果会更好？????另外江西有个开发商则问：我们的楼盘给了一家代理公司代理，他们在代理的过程中也帮我们做了策划，这么看来，我岂不是节省了一笔策划费？是不是有了代理就不需要请策划师了？????据了解时下大部分的代理商，同时都兼做策划，并且收起不笔不低的策划费，也正因为如此，使得开发商们误认为策划就是代理，代理就是策划。密码——???策划是指对一个项目或者需要策划的某部分内容的一种全过程谋划。其特点是整体性强、侧重宏观把握，是战略性的。????代理是指对一个项目的具体销售工作的执行。其特点是单一、侧重微观实操，是战术性的。????策划是为代理铺路的，代理是策划的延伸，是策划效果的最终实施。????但是，代理销售得不好，不一定是策划得不好，因为同样一种方案，不同的人实施，其效果会绝然相反。????代理商不能同时做策划，因为代理商的“专业”是销售，在销售上他们有一套专业人才，专业化操作水平较高，且信息资源丰富，比开发商自己销售强。但是如果让代理商去做策划，或者让策划商去兼做代理，其效果往往适得其反。社会分工精细化的主要原因就专业强度不一样，让钢琴师去弹吉它，当然会弹，但是效果远不如专业吉它师。策划与代理两者不同兼顾。????代理商所做的是专业化操作，策划商所做的是项目的资源整合和全过程把握。如果让代理商做策划，就会走入将专业化操作等同于策划的死胡同；同样如果让策划商做代理，就会陷入将战术视为战略的僵局。????????????????????????策??划???????????整体?????战略??????指挥??????宏观?????????