东莞房地产发展态势研究.ppt

三、城乡居民收入持续增长，消费结构升级显著 五、东莞宏观经济与房地产发展： 1、宏观经济近年来持续快速增长，产业结构的升级，支持城市的持续发展，为房地产业的发展提供了背景基础。 2、东莞基础设施的大力投入，城市化进程的加快，城市价值提升，增强东莞的吸引力和接受力。 3、城市居民收入和外来人口的增长，尤其是中坚层的逐步形成，对东莞房地产市场发展起到了极大的推动作用。 4、广东轻轨铁路规划的实施，进一步增强东莞发展后劲 对东莞房地产未来发展的影响将更为深远。 五、镇区房地产市场竞争加剧； 博爱医院 中心小学 石龙中学 石龙二中 黄家山小学 爱弥尔幼儿园 石龙三中 博爱医院 急救中心 中山公园 石龙体育馆 江畔公园 金沙湾公园 人民医院 金凯悦酒店 配套比较齐全，由于是历史形成，档次不够，但基本能解决石龙房地产业发展的现实问题。新城区的配套严重滞后，发展节奏不合理，目前的新中心区是一座“睡城”，没有体现足够的拉动力。 资源配套 绿化路 兴龙路 汇联步行街 商业资源 金沙湾购物广场 现代广场 富升百货 新一佳 超惠超市 盛御酒店 餐饮街 金凯悦酒店 美食街 双种子 肯德基 麦当劳 由于经济基础良好，消费能力强，催生了大石龙商圈，但由于是自然 发展，因此整体布局显得零乱错落，新城区、老城区分工不明确、发 展态势显失均衡，新城区商业价值提升能力极为有限。 餐饮集中在老 城区汇联步行 街周边区域、 西湖区饮食街 周边。 中大型集中式商业 16000 老城区 超惠超市 超惠购物城 63000 西湖区 金沙湾购物广场 石龙金沙湾 30000 老城区 富升百货 石龙富升百货 50000 老城区 华润进驻 现代广场 40000 老城区 新一佳、顺电 大华广场、名店城 规模（㎡） 区 域 主力商家 项 目 中大型商业过度分布在老城区、西湖区，新城区目前还没有大型集中式商业，由于均衡性不够，大型商业机构的全面开花目前进入到残酷的“价格战”，可以预见的是上述商家集结与老城区的大商家在未来的两年内将有部分在石龙消失，新城区由于没有上规模的商业拉动，吸引力提升的空间有限。 专业市场 15500 五金、电子 西湖区 石龙五金电子城 7000 农贸 西湖区 石龙西湖综合市场 5000 服装 西湖区 石龙西湖服装批发市场 12600 汽配件 新城区 广东国际轮胎市场 7000 农副产品 新城区 龙升市场 3000 农贸 新城区 石龙黄家山综合市场 6000 服装、饰品 老城区 石龙沙头角市场 1500 农贸 老城区 石龙新春市场 7500 农贸 老城区 石龙商贸市场 1100 农贸 老城区 石龙东市场 营业面积(㎡) 类 型 区 域 市场名称 目前大型专业、批发市场主要集中在西湖区。 新城区的专业市场比较低端。 处于中低端且没有专业特色的市场，对于交 通发展一日千里的东莞，辐射能力将不断下降， 未来必定越来越没有竞争力。传统石龙的街铺 租金持续走低。 每年的GDP保持稳步增长， 增长率稳定在12-20%，说 明目前石龙镇的经济发展 非常强劲。 工业和第三产业的比例相当，经济增长模式相对理想，但未来不确定。 二、经济发展 为解决发展的后劲问题，石龙不得不突破行政区划的限制， 广泛与周边地区的惠州、增城、韶关等地合作。 产业转移 产业转移园区位于韶关始兴县，占地6000亩。 是无奈？是产业升级？ 第一阶段：1993-2000年 第二阶段：2000-2003年 第三阶段：2003年至今 三、石龙新中心区发展历程 第一阶段：标志着石龙镇的房地产开发由老城向新城过渡。 第二阶段；沿裕兴路开发， 标志着新城中心 地产格局形成。 第三阶段： 房地产的开发 沿龙升路向纵 深发展。 永和新村 正龙豪园 世纪滨江 聚豪华庭 龙升市场 濠兴逸苑 龙城国际 老城片区：没落成熟区 新城片区：绝对中心区 西湖片区：潜在补充区 腾龙名苑 金沙湾别墅区 聚龙湾 房地产项目开发一览 石龙新人民医院（在建） 商业中心（拟建） 体育活动中心（拟建） 品牌开发商的缺位使得整体开发水准偏低 售完，推出时无竞争，销售速度快。 约2000 聚龙湾 基本售完，低价消化快。 约1900 龙升市场 仍有少量单位在销售。 5000（别墅） 正龙豪园 销售率85%以上，目前的尾盘主要是顶层大面积复式和低层单位。 2500 腾龙名苑 开始预售，世纪滨江开发水平有所进步 洋房预计在3800-4100 世纪滨江 总体消化速度较快，130-140的户型消化速度较快，大面积复式消化较慢。 2700 聚豪华庭 销售状况 销售均价 （元/㎡） 项目名称 地产销售情况项目一览 消化速度一般，总体销售价格不高，大面积消化有一定压力，相对于