对房地产的认识.doc

房地产基础知识 1、房地产登记的程序 房地产登记按下列程序办理：1、提出申请；2、受理申请；3、审查申请文件；4、权属调查；5、依法公告；6、确认房地产权利；7、将核准登记事项记载在房地产登记册上；8、计收规费并颁发房增权利证书；9、立卷归档。 2、土地的使用年限是如何确定的 凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。 下列房地产，不得转让：根据城市规划，市政府决定收回土地使用仅的；司法机关、行政机关依法裁定，决定查封的或者以下其他形式限制房地产权利的；共有房地产，未经其他共有人书面同意的设定抵押权的房地产，未经抵押权人的同意；权属有争议的；法律、法规或市政府规定禁止转让的其他情况。 3、建筑面积 建筑面积指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。 4、计算全部建筑面积有哪些（按国家规定共15条） 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。 层内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。 楼梯间、电梯（观光梯）井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层数计算面积。 房屋天面上，属永久性建筑，层高在220米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面结构屋顶设计在220米以上的部位，按外围水平投影面积计算。 挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。 属房久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。 与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投景面积计算。 建筑间房久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。 10、地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。 11、有柱或有围护结构的门廊、门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。 玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实行测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。 13、属房久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。 14、依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在220米以上部位的外围水平面积计算。 15、缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。 5、计算一半的建筑面积有哪些 盖无柱的外走廊、檐廊，按顶盖水平投影面积一半计算面积。 独立柱的雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。 未封闭的阳吧，按其水平投影面积一半计算面积。 建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。 建筑物间有顶盖的无术架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。 6、什么是套内建筑面积 房层按套（单元）计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。 7、什么是公用建筑面积 各产权主体共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为客户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公用建筑面积和不能分摊的公用建筑面积。 8、房屋销售面积由哪些组成 房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单位）应分摊的公用建筑面积之和。 9、各套（单元）应分摊的公用面积怎样计算 房屋按套（单元）应分摊的公用建筑面积=该套（单元）内的使用面积×应分摊的公用面积÷各套（单位）使用面积之和。 10、建筑容积率 建筑容积率=小区内总建筑之和（平方米）/小区总占地面积（平方米）×100％。 11、居住建筑密度 居住建筑密度=小区总居住建筑基地面积（平方米）/小区居住总用地（平方米）×100％。 12、住宅间距 二栋住宅间距（外墙皮与外墙皮）与前面（一般指南面）住宅高度的比值。 13、层高 指主要卧室的下一层结构顶面至上一层结构顶面标高之间的距离。 14、套内使用面积 指套内住户独自使用的面积，一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。 15、套外使用面积 指套外全体住宅的公共使用面积，如楼梯间、电梯