对我国房地产抵押权如干问题思考.doc

对我国房地产抵押权若干问题思考 姓 名 刘广鹏 班 级 法学10升-1 学 号 0816503023 摘要: 房地产抵押是伴随着我国土地使用权制度改革和房地产业的发展，而产生的一种房地产利用方式，也是融资风险的一种防范措施。房地产价值巨大，由其作为债权担保之标的物，对于债权的实现甚为有利。随着我国各项经济建设的发展，尤其是房地产业的发展，近年来，房地产抵押已为越来越多的债权人所运用作为债权担保的形式。这使得房产抵押越来越受到关注。但是要充分的发挥房地产抵押的作用就必须解决我国房地产抵押上存在的几个问题。本文作者就房地产抵押中的抵押期限；房产地产分开抵押；抵押权与行政权冲突这三个问题上进行分析，并且分别提出解决意见。 关键词：房地产抵押 抵押期限 行政权 抵押权 引言： 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产属于不动产，设定房地产抵押权时，需依法履行抵押登记的法律行为，因此，房地产的抵押担保方式在现实生活中也极为普遍，随之而来产生的抵押纠纷也相当多。对于抵押设定所生产的诸多法律关系与之对应的法律后果，所映射出的我国现行法律的相关问题，其中又有许多不科学乃至不合理之处，有待进一步改进与完善。 正文： 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向债权人提供债务履行担保的行为。我国相关法律、法规在房地产抵押方面作了较为严格的具体的规定，这些规定在规范房地产抵押行为，维护交易安全方面起了重要作用,但现有担保法律制度难以完全反映房地产抵押担保的特点,有些规定甚至存在严重的缺陷，以致影响房地产抵押担保的实践价值，危及交易安全。 一、关于房地产抵押期限 关于房地产抵押期限，我国《担保法》并无相应规定。1997年建设部发布的《城市房地产抵押管理办法》，将抵押期限作为房地产抵押合同的主要条款之一。据此，在实践中，房地产登记机关在进行登记时，通常设定一个抵押期限，并将《担保法》规定的保证期间套用于抵押期限中，认为抵押期限就是抵押权人行使抵押权的有效期限，应在抵押合同中规定，并在抵押登记时登记;当合同无抵押期限条款时，则将抵押期限登记为与主合同债务履行期限同期，或主合同债务履行期限届满后的一定期限。超过登记机关登记的抵押期限，抵押权即归于消灭。 我这种做法缺乏理论依据和法律依据。第一，从物权法理论上讲，抵押权是担保物权，具有物权的一般性质，原则上应不受当事人约定的期间限制。第二，抵押权的设定，以担保主合同债权的实现为目的，具有从属性，被担保之主债权消灭，抵押权亦随之消灭，主债权不消灭，抵押权没有单独归于消灭之理由。而抵押期限的规定，实际上是以看似合法的形式限制抵押权的效力，以此对抗债权人行使抵押权，既违背法理，也破坏了抵押权担保债权实现的担保功能，使抵押这种原本可信度高的物的担保方式的信用大打折扣，极大地损害了债权人的利益。第三，如果将抵押期限确定为与主债务履行期同期，由于主债务履行期到来前难以判断债务人是否履行债务，债权人此时还不能行使抵押权，而履行期届满后，债权人行使抵押权的有效期限已经经过，抵押权不复存在，致使抵押权的设定毫无实际意义，有违抵押担保之功能。第四，主合同债务履行期限届满后的一定期限，实际上与主债权的诉讼时效期间相同,如呆从定在该期间内抵押权存在、势必引起抵押权受诉鸳时效限制的误解。 要解决上述问题，首先应澄清对抵押期限的模糊认识，正确把握抵押期限的确切含义。抵押是一种事实状态，抵押期限则是这种事实状态持续的期间。在这一期限内，作为抵押物的房地产虽然已依法抵押给债权人，但债权人对该房地产的抵押权是受到限制的，并无立即处分的权利，只有当主债务履行期届满债务人不履行债务时，债权人始得行使抵押权将抵押物折价或拍卖，以所得价款优先受偿。而在主债务履行期届满前，抵押人的抵押房地产受法律保护，债权人不得处分。这样理解，既不违背法理，也能较好地区分抵押期限与抵押权存续期限。 其次，抵押期限与主债务履行期限是有差别的。抵押期限由抵押合同规定(《担保法》虽未要求将抵押期限作为抵押合同的主要内容，但亦未禁止，我认为当事人可以在抵押合同中约定抵押期限)，主债务履行期限则由被担保之主合同规定。二者的起迄时间在多数时候同期，但如果当事人约定不同期，按照民事权利处分原则，尊重当事人的意愿也未尝不可。如果当事人需要约定一个与主债务履行期限不同的抵押期限，则应考虑抵择双方当事人的利益，做到既能较好地保护抵押人的合法权益，又不至于使债权人的抵押权受期限的限制而丧失，影响主债权的实现。 再次，应正确区分抵