房地产市场调控风险控制论文.docxVIP

　　我国房地产业的发展目前进入了风险期，市场不确定因素增大，开发企业在与政府调控政策的博弈中，市场前景不明朗，政府应当对宏观调控的思路和办法有所调整，确保房地产业健康、持续发展。 　　并对可能存在的经济社会风险有所应对。 　　一、我国对房地产业的调控政策回顾伴随着我国房地产业的市场发展，政府的宏观调控一直如影随形，近20年来，我国房地产业的发展经历了若干阶段，如表1所示。 　　从上表可以看出第一，我国房地产业是随经济发展、内需增长而不断发展的；第二，我国房地产业的发展大多时期是遵循市场经济规律的，对经济增长起到正面效应；第三，在宏观经济出现重大转折期时，政府往往采取行政手段直接干预房地产业，以实现宏观经济调控的目标；第四，我国房地产业与我国国民经济增长具有极高相关性，随着经济周期处于一定阶段，其拉动内需的作用明显。 　　二、房地产业宏观调控政策分析及对策建议随着我国房地产业的迅猛发展，国家对房地产业政策开始转变为抑制投机，采取多种调控手段，如土地、金融、税收等政策调整，对房价上涨过快的势头进行遏制。 　　一市场调控存在的难点和问题1我国经济结构的复杂性使房地产业市场调控难度增加我国目前的经济结构日趋复杂，且当前我国经济正处于全球性的经济衰退影响之下，输入性通胀因素依然存在，因此带来的经济不稳定性、不确定性以及通胀压力等较严重。 　　实施房地产调控不仅要防止由于房价快速上涨导致的通膨，同时还要避免影响国民经济的持续健康发展。 　　我国房地产市场的变化与我国金融体制的变化及深化改革密切相关，房地产市场不稳定还会导致资本市场、货币市场以及整个金融体系出现连锁反应。 　　实施调控的难度可想而知。 　　2我国房地产业与金融业密切相关使得政府调控投鼠忌器现实情况是，我国绝大多数的房地产企业和购房者都是依赖银行贷款。 　　根据有关资料，截至2009年底，上海市的中资金融机构人民币自营性房地产货款累计增加了1023亿元，占各项货款新增额比例高达76，其中个人住房货款累计增加了728亿元，新增个人住房货款中占中长期货款增量的比例高达42。 　　各家银行实际上是在直接或间接地承接了房地产市场的风险。 　　因此，也使得中央政府在制定调控政策时投鼠忌器。 　　3购房群体贫富悬殊问题也使得制定调控政策有所顾忌目前我国社会各阶层的收入差距正呈现扩大趋势，在制定房地产市场调控政策时，往往会有所顾忌。 　　比如提高首付比例和房贷利率，对高收入群体抑制作用不大，但提高了工薪阶层买自住房的门槛。 　　政府在制定有关的金融、税收等调控政策时往往会犹犹豫豫。 　　4对房地产业的市场调控存在双重目标问题我国对房地产业的市场调控存在双重目标一是经济增长和经济效率目标，二是社会公平和稳定目标。 　　这二重目标本身是有冲突的。 　　由于我国的房地产业长期以来都被作为是国民经济的支柱性产业，是拉动投资与需求的最直接的产业。 　　因此在对房地产业进行市场调控时往往注重前一个目标而忽视后一个目标，这就必然造成房地产市场的持续升温和房价的不断上涨。 　　5中央对房地产的调控目标在地方上得不到完全落实国家对房地产市场进行宏观调控时会抑制地方房地产投资，这就意味着可能会减少地方政府的财政收入，利益的驱使下，地方政府对中央的宏观调控政策缺乏热情，进而影响其执行力。 　　6地方政府存在的土地财政问题我国目前实行的土地批租制度使得土地出让收入成为地方财政收入的主要来源。 　　根据资料，2009年我国土地出让的收入总额达到142万亿元，相当于同期全国财政收入的208；2010年末中国地方融资平台贷款余额高达107万亿元，这主要是各地地方政府以其所拥有的土地作质押进行融资的；2012年前11个月，我国130个主要城市总土地出让金额为118万亿元，这与2011年同期相比减少了30。 　　这就使得各地方政府成了房地产业市场调控受到损失最大的一方，必然导致地方政府在执行调控政策上不积极、打折扣。 　　而从地方政府的角度来看，目前财权主要掌握在中央政府手里，造成了地方政府依赖土地财政之举。 　　7前期调控多种手段并用使得政策空间压缩近年来我国通过各种调控手段并用的方式对房地产市场进行宏观调控，出台了涉及行政、经济、法律、税收以及金融等措施，这些措施有效抑制了房价快速上涨的势头，对我国经济结构的调整有积极意义。 　　但也在一定程度上使得房地产市场调控的政策实施空间压缩了，调控工具的持续更新受到了较大限制。 　　8实际操作时调控手段使用失当一是过多使用行政手段但收效不大。 　　二是经济工具综合运用不善。 　　近几年来，我国对房地产市场的调控逐渐加大了对经济杠杆的利用，但加息降息这样的政策运用较多，直到2010年国十条出台才开始运用像实施差别化率和税收