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武广高速铁路客运站商业建设用地价值评估报告、 CFA0901 赵恕容 0903090163 评估报告名称 武广高速铁路客运站商业建设用地价值评估报告 评估报告编号 京中证评报字（2008）第 号 评估报告基准日 2008年8月15日 评估报告结果 以2008年8月15日为评估基准日，坐落于郴桂高等级公路旁，距武广高速铁路专线客运站2000M的待估土地的价值为3685.0元/㎡（大写：叁仟陆佰捌拾伍元整每平方米）。 中国注册资产评估师签章 注册资产评估师 证书编号： 注册资产评估师 证书编号： 评估机构及法人代表签章 法人代表： 评估机构： 二零零八年八月十五日 武广高速铁路客运站商业建设用地价值评估报告 京中证评报字（2008）第 号 一：待估项目区域概况 随着武广高速铁路专线的开工建设，郴州市城市基础设施建设进入新一轮的快速发展时期，政府将进一步加大城市基础设施建设的力度。现拟定对武广高速铁路客运站地区用地进行储备。目前区域内主要以工业、仓储用地和其它用地为主，有少量居住、公共设施、对外交通和市政公用设施用地。现规划为以武广客运站新区为核心的新型商务区，规划面积552.65公顷，其中经营性用地365.12公顷。武广高速铁路专线将2009年底全线通车，到时，区域的商业繁华程度，区域功能和环境质量应得到较大的改变和提升。 二：待估项目概况 估价项目坐落于郴桂高等级公路旁，距武广高速铁路专线客运站2000M。 规划用地面积：4865.2平方米。用地性质：商业。容积率：4.0。覆盖率：45%。绿化率：25%。估价目的：为国有建设用地土地使用权出让价格提供参考。估价基准日：2008年8月15日。 三：待估项目初步分析 1、土地使用权出让估价应遵循公开、公平、公正的原则，交易是一种市场行为，其价值类型应采用公开市场价值标准，估价基准日应为土地使用权出让日（即为未来土地使用权成交日期）。 2、土地使用权价格的增值来源于规划的武广高铁客运站建设和运营，设定该区域的城市规划，按期实施。影响地价的因素，如商业繁华度，基础公用设施状况，交通网络，环境情况等变化与规划中的数值变化不大。 3、本次估价项目是在已有规划限制条件下的土地使用权价格评估，估价项目不存在虚征地和无法利用面积，其容积率便为规划容积率，土地用途按2008年8月实施的国家标准《土地利用现状方案》中的二级分类界定。 4、价格内涵：在已有的规划限制条件及实际开发程度（通过现场踏勘，宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯，宗地红线内场地平整），用途为商业用地，土地使用权期限40年，于2008年8月15日国有建设用地土地使用权出让价格。 四：土地使用权价值测算过程分析 1．评估方法选择 根据《城镇土地估价规程》中规定，主要估价方法有市场比较法，收益还原法，剩余法（假设开发法），成本逼近法，在实际运用中，还有基准地价系数修正法。估价项目已进行了土地开发，用地性质为商业，属于经营性用地，结合本次估价目的，本次估价不宜选用基准地价系数修正法和成本逼近法进行估价。估价项目为待开发土地，规划限制条件明确，应选剩余法（假设开发法）进行估价，同时该区域同一供求圈内，已有交易案例，宜选用市场比较法进行估价，最后综合两种估价结果确定土地使用权价格。本报告着重介绍市场比较法的处理。 2. 市场比较法测算思路 市场比较法是指与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，即将待估宗地与估价时点的近期发生过交易的类似宗地进行比较，对这些类似宗地成交价格做适当的处理来求取待估宗地价值的方法，《城镇土地估价规程》中给出计算公式如下： 式中: =待估价宗价格， =比较实例价格。 A:待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数=正常情况指数/比较实例宗地情况指数； B：待估宗地区域因素交易日期地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数； D:待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数； E:待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数。 从上述计算式中的参数我们可以得知，运用市场比较法关键问题，同时也是技术难点，在于如何正确选择可比较交易实例、准确确定交易情况修正系数和量化影响价格因素的影响幅度。除上述修正外，还要进行土地使用年期、容积率等修正。 2.1、确定比较实例 根据《城镇土地估价程》，要求选取三个以上的比较实例。选择比较实例应满足并具备以下基本要求： ⑴、属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常交易实例； ⑵、交易日期与估价日期接近，最多不能超过三年； ⑶、与