房地产评估技术报告.docVIP

中实柳估字[2011]第364号 PAGE PAGE １０ 广西中实房地产评估顾问有限公司 联系电话0772-8819916 房地产估价技术报告 项 目 名 称：柳州市建德房地产投资有限公司位于柳州市柳南区飞鹅二路23号荣兴大厦1栋6层、1栋3-2、3栋2-1非住宅房地产抵押贷款价值评估报告 委托方：柳州市建德房地产投资有限公司 估价方：广西中实房地产评估顾问有限公司 估价人员：宗白白 徐彤 估价作业日期：二0一一年三月二十日至二0一一年三月二十一日 估价报告编号：中实柳估字[2011]第364号 估 价 技 术 报 告 一、价对象个别因素分析 评估对象范围 本次估价范围为柳州市柳南区飞鹅二路23号荣兴大厦1栋6层、1栋3-2、3栋2-1非住宅房地产，房屋用途为非住宅。 实物及权益状况 房屋登记状况： 估价 对象 房屋所有权 证号 房屋所有权人 房屋结构 总层 数 所在 层数 建成年月(年) 设计 用途 建筑面积(m2) 1栋 6层 柳房权证字第D0097972号 柳州市建德房地产投资有限公司 框架 7层 第6层 2004 非住宅 1708.19 1栋3-2 柳房权证字第D0097992号 框架 7层 第3层 2004 非住宅 1165.83 3栋2-1 柳房权证字第D0097808号 框架 4层 第2层 2004 非住宅 729.91 合计 —— — —— —— — 3603.93 土地登记状况： 估价对象 土地使用权证证号 土地使用权人 地类 （用途） 使用权类型 使用权面积(m2) 本次评估面积(m2) 终止日期 1栋6层 柳国用（2011）第104443号 柳州市建德房地产投资有限公司 商服 用地 出让 320.3 320.3 2049年 1月25日 1栋3-2 柳国用（2011）第104444号 商服 用地 出让 218.6 218.6 2049年 1月25日 3栋2-1 柳国用（2011）第104448号 商服 用地 出让 198.6 198.6 2049年 1月25日 合计 737.5 737.5 （3）他项权利状况：根据委托方提供的资料，估价对象在估价时点设立抵押权，本次评估不考虑他项权利状况对房地产价格的影响。 （4）根据委托方提供的《房屋所有权证》，估价对象为房屋所有人柳州市建德房地产投资有限公司自建，2011年权利人更名。1栋6层、1栋3-2：建筑物地下1层，地上6层。3栋2-1：设计用途为商业用房。 二、区域因素分析 土地级别及区位：估价对象位于柳州市柳南区飞鹅二路23号荣兴大厦1栋6层、1栋3-2、3栋2-1，属柳州市城区一级商业土地。 商业繁华度：估价对象距0.8公里，位于区域商业中心；附近有汽车总站及谷埠街国际商城、温州商贸城、华丰商住楼等住宅小区，还有银行、南城百货超市及谷埠街农贸市场等，所在区域商业繁华程度较高 交通便捷程度：估价对象距离火车站约1.5公里，距离汽车总站约0.5公里，周边道路有飞鹅路、飞鹅二路、鱼峰路、谷埠路，区域内交通便利度较高；公交设施完备度较高 公共设施及基础配套设施：区域内基础设施开发程度为“五通一平”（通路、通电、通讯、通供水、通排水及场地平整），基础配套设施完备度较高，医院、学校、银行、宾馆、文体、生活等服务设施完备程度较高。 环境与景观：估价对象位于柳州市柳南区飞鹅二路23号荣兴大厦1栋6层、1栋3-2、3栋2-1，周围多为商业、住宅房地产，环境条件较优。 三、市场背景分析 进入“十二五”期间，柳州市国内生产总值、财政收入年均增长分别达12.61%和20.7%。未来几年内，柳州的工业总产值将达到1000亿元，GDP达600-700亿元，城市经济的快速发展，将成为长期支撑柳州房地产业发展的利好因素。随着中国－东盟自由贸易区的建立，以及强市富民方针的实施，柳州市经济发展迅猛，国民生产总值呈快速上升趋势，城市发展平稳，尤其是市政府加大城市建设力度进行较大规模的旧城改造，极大的推动了市房地产市场的发展。 “十二五”期间，柳州市商品房价格水平呈逐年上涨趋势，年均涨幅为6.7%，低于7.57%的人均收入增长率，说明房价还有上涨的空间；房价收入比合理，年平均值为7.21，符合柳州市民的市场购买力。 因此，从整体上看，柳州房地产业正处于快速增长期，并且借助国家宏观调控的东风使得柳州市房地产开发更加稳健。在房地产市场价格保持总体稳定上升的同时，投资商品房住宅建设将作为柳州市当前房地产开发的重点目标，同时引导投资于办公楼和商业营用房在整个房地产业发展中保持合理的比例，全市开发资金的投资方向和投资结构日趋合理。 四、最高最佳使用分析 最高最佳使用是指在法津上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价