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香蜜湖B303－0041宗地投资评估 第 PAGE 13 页 共 NUMPAGES 13 页 研究结论 1.1 宗地基本情况 宗地编号为B303-0041，地块位于香蜜湖，土地用途为住宅用地;土地面积为93544平方米，建筑容积率≤1.4；可建设总建筑面积为131000平方米,其中：住宅127650平方米（高层住宅85％，低层住宅占15％，但最终比例按报建实施方案确定）；幼儿园3000平方米，垃圾站50平方米，社区管理中心300平方米；土地使用年期70年，自2003年8月25日起到2073年8月24日止。 竞投中标方应在宗地使用权转让合同签订后5个工作日内一次付清地价款。 涉及交易标的物转让应交的税费中，依法属转让方应交纳的均由甲方承担；依法属受让方应交纳的由乙方承担。如转让合同按规定需要公证的，公证费用甲乙双方各承担50%。 1.2 地价范围 经测算，本地块的正常地价范围应在74931～87416万元人民币之间，其中市场正常价位点应在80913万元，扣除土地转让契税3％，则得竞标报价范围应在72749～84870万元人民币之间，市场正常竞标价位点在78557万元人民币。 对应市场价位点80913万元，则得相应楼面地价为6339元/平方米. 1.3 地块投资价值 对应以上地价范围，测得相应的投资财务效果指标如表1－1所示。 综上，当地价在74931～80913万元人民币之间时，属于投资安全区；当地 价在80913～87416万元人民币之间时，即进入投资风险区；超过87416万元后，将进入高风险区,投资者需慎重考虑。 表1－1 宗地投资财务效果指标 项目 地价为74931万元 地价为80913万元 地价为87416万元 投资利润率（％） 25 20 15 税后利润（万元） 24050 20042 15684 内部收益率（IRR）（%） 20.08 16.24 12.48 财务净现值（FNPV）（万元） 20760 15221 9199.87 投资回收期（静态）（年） 2.95 3.0 3.12 投资回收期（动态）（年） 3.1 3.2 3.4 2.0 研究方法 2.1 剩余法求地价 运用剩余法来确定宗地的最高限价，其基本思路为： 地价= 房地产建成价格－（建筑费＋专业费＋租售费用＋税费）－利润 该方法的操作程序如下： 研究待估宗地的基本情况 选择最佳开发利用方式 估算开发后的房地产价格 估计建筑费、专业费、利息、税费、租售 费用和开发商应得的利润 求地价 2.2 运用《建设项目经济评价方法与参数》进行宗地的财务评价 建设项目的财务评价一般分两个层次，即：全部投资的财务效果评价和自有（权益）资金的财务效果评价。 全部投资的财务效果评价，即排除财务条件的影响，将全部资金（包括全部借贷资金和权益资金）作为计算基础，考察项目的盈利能力。由于它不考虑投资资金的来源构成，以及借贷还本付息和所得税的问题，所以它实际上是一种简化了的、投资项目“息、税前”的盈利能力分析，借此可以在各个投资项目或方案间建立相互比较的共同基础，以便考察项目是否有投资的价值，在分析是否可行的同时，进行方案的选优。 自有（权益）资金的财务效果评价，即从企业的角度出发，分析包括财务条件在内的两类因素对项目的影响，以企业投入的权益资金为计算基础，而所谓考察企业投入所投入的权益资金的盈利能力，实际上是对项目息、税后的盈利能力的分析。同时，还考察企业的生存能力、偿债能力、利润及其分配，以及各方投资者的盈利能力等。 在本宗地评估报告中，选用全部投资的财务效果评价法，分析该地块的投资盈利能力——通过全部投资的现金流量表，得出项目内部收益率（FIRR）、投资回收期（Pt）、财务内部净现值（FNPV）以及投资利润率等指标。由此来判断该宗地投资在财务上的可行性。 2.3 研究依据 香蜜湖B303-0041宗地规划指标 国务院发展研究中心数据库 《广东省房地产统计年鉴》 广东省房地产开发各类管理费用标准 中国人民银行存、贷款利率 《广东统计年鉴》 搜房网相关数据 中国人民银行121号文件 广州市建安工程定预、决算定额 3.0 宗地最佳利用方式构思 根据该宗地位于深圳市福田区香蜜湖地段、且建筑容积率≦1.4，可以确定，该地块要想获得最大收益，就必须按高尚住宅区规划，定位于高端客户，确保以优美的景观环境和国际性的配套设施来赢得市场。 3.1 宗地总体规划方案设计 总基底面积 93544×22％＝20580 m2，用地平衡表及项目主要经济指标分别见表3－1和表3－2。 高层住宅 总建筑面积 127650×0.85＝108,503 m2 住宅规划为120～180 m2 /户，平均每套面积为150 m2 左右,规划户数720户。计划规划为12～14栋11层住宅