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房地产开发项目转让的条件及手续 房地产开发项目转让的条件及手续 房地产开发项目，一般是指已经批准立项，取得完备的土地使用权证，并在土地上作了一定投资，完成了土地上的“三通一平”和勘探、设计等基础工作，经过报建批准，取得施工许可证，具备开工条件的建设工程项目。房地产开发项目转让，是指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人，双方就转受让该建设项目确立权利、义务关系的民事行为。在我国的房地产管理法及上海市房地产转让办法中均无明确的房地产开发项目转让的规定，但根据１９９８年７月２０日施行的《城市房地产开发经营管理条例》第二十条、第二十一条规定，“转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件”，“转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起３０日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。”可见，房地产开发项目的转让实质上仍是土地使用权的转让，但又与土地使用权的直接转让有所不同，主要体现在转让范围、转让价值及转让权利义务等方面，最主要的不同在于项目转让不仅转让了土地使用权，而且转让了与使用土地有关各项政府批准文件所产生的各种权益和相关义务。综合有关法律规定及最高人民法院的有关司法解释，房地产开发项目的转让应具备以下条件：（１）转受让方应具备房地产开发经营资格（但受让方受让项目后作自用情形的除外）；（２）转让方已取得项目所在地块的建设用地批准证书或房地产权证；（３）转让方持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；（４）项目土地使用权为出让取得的，房屋建设应达到开发投资额的百分之二十五以上。项目转让需要办理的法律手续包括：　　①项目土地使用权为划拨取得的，应办理土地使用权出让手续；　　②项目土地使用权的变更登记手续；　　③房地产开发项目转让的备案手续，具体向房地产开发主管部门办理；　　④建设工程规划许可证及建设工程施工许可证的更名手续，具体向规划管理部门和建设管理部门办理；　　⑤其他根据有关政府部门要求需要办理更名或备案的手续。 房地产市场上最早于1992年就出现了转让房地产开发项目的交易行为，但由于国家房地产管理法规不健全，政府也未对这一新的交易形式及时加予规范和管理，因此项目转让交易活动曾一度处于无序状态，房地产开发过程中存在的诸多问题在房地产项目的转让和收购中往往矛盾和问题暴露的更为集中和明显。本文中的房地产开发项目特指房地产开发经营中当事人确立民事法律关系其权利、义务所共同指向的对象，具体是指已经批准立项、取得完备的土地使用权手续，并在土地上作了一定投资，完成了土地上的三通一平以上和勘探、设计等基础工作，经过报建批准，取得施工许可证（或施工任务通知书），已具备开工条件的建设工程项目。房地产开发项目转让，是指权利人将其拥有的房地产开发项目出卖给受让人，其转受让双方就转受让该项目确立权利、义务关系的民事行为。对于项目出让方来说，只需完成房地产开发项目的基础工作，这样，其投资少，经营周期短，利润大，还可分散投资风险；对于受让方来说，可简化手续，避免前期征地、规划报建等大量花费时间的基础工作，因此这一交易形式起到汇集各方力量筹集建设资金，加速资金流转和循环，调整生产要素合理配置的作用，可使双方长处互补，均有利可图。房地产开发项目转让最根本的实质是土地使用权转让，但又与土地使用权的直接转让有所不同，主要体现在转让范围、转让价值及转让权利义务等方面，最主要的不同在于项目转让不仅转让了土地使用权，而且转让了与使用土地有关各项政府批准文件所产生的各种权益其主要批准手续和应向国家缴纳的税费。本文将结合具体案例探讨房地产开发项目转让操作中存在的一系列问题，希望起到抛砖引玉之效。 一、房地产开发项目转让的前提条件 在房地产业兴起和发展的前期，房地产开发项目是不允许交易的，如国务院办公厅在1990年7月14日转发建设部《关于进一步清理整顿房地产开发公司的意见》第九条第一项中就明确规定：“房地产开发公司必须在核准的经营范围内真正从事房地产开发，只能经营公司自己开发的商品房，不得转手倒卖，不得向其他单位转让商品房屋建设计划，严禁超范围经营”。但随着经济体制改革的深入和市场经济体制的确立，一些计划经济制度下制定的政策和管理制度已被市场经济发展的大潮所突破，各地政府对房地产开发经营的政策有所放宽。1992年前后，在沿海一些城市，首先出现了对房地产开发项目进行交易的行为，并很快有了较大的发展。1994年我国出台《中华人民共和国城市房地产管理法》，1998年出台《城市房地产开发经营管理条例》，虽然其中都只是原则性规定，但为我国房地产开发项目转让确立了法定的条件和标准。 在笔者办理的某项目转让案中，投资方通过与当地政府签订土地开发协议取得了某景区的整体开发和建设权利，包括1