第一章房地产开发概述.pptVIP

* * 三、项目工程管理阶段 项目工程管理阶段，主要是指房地产开发项目的施工管理阶段。主要包括以下几个环节： 1．组织施工招标，科学选择施工队伍； 2．组织监理招标，认真选择监理单位； 3．控制工程质量、施工进度、建设成本，妥善 处理施工中的各项索赔，保证合同管理的科 学性和有效性； 4．组织竣工验收与资料归档工作。 四、租售与物业管理阶段 主要环节包括房产经营和物业管理两个主要阶段。 * * 五、房地产开发过程中的风险 * * * 武汉大学经济与管理学院 程鸿群、刘越前 二零一四年二月 * * 武汉大学经济与管理学院 程鸿群 二零一四年二月 * * 参考教材： 1.王庆春 房地产开发概论 大连：东北财经大学出版社出版社 2.自编 房地产营销 联系方式： 电 话E-mail: chq0901@163.com * * * * 第一节 房地产概述 一、房地产的概念 指寓含于房地产实体的各种经济利益以及由此而形成的各种权利,如所有权、使用权。 1.一种客观存在的物质形态 作为物质存在形态的房地产之土地、房屋及固着在土地、房屋上不可分离的部分。 2.一项法律上的财产 指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，例如所有权、使用权、租赁权等。 3.英文：estate /real estate； property/real property; realty * * 二、房地产的分类 1.按用途来划分 居住房地产；商业房地产；办公房地产；旅馆房地产；餐饮房地产；娱乐房地产；工业和仓储房地产；农场房地产；特殊用途房地产；综合房地产（10类）　 2.按开发程度来划分 土地（生地，毛地，熟地）；在建工程；现房（含土地） 3.按是否产生收益来划分 　 收益性房地产；非收益性房地产　 4.按经营使用方式来划分 出售型；出租型；营业型；自用型 * * 三、房地产的特性 1．土地的特性 (1)承受性 (2)不可移动性 (3)不可灭失性 (4)差别性 (5)有限性 (6)公共性 以上属于土地的自然属性即自然物体的本身所具有的特殊性。 (7)用途的多样性 (8)土地使用方式的可变性 (9)社会经济位置的可变性 (10)商品性 以上属于土地的人文特性及土地与人类发生某种关系时所表现出来的特性。 * * 2．房地产的商品特性 (1)位置的固定性 (2)长期实用性： 居住：70年；工业用地：50年； 科教文化、卫生体育：50年； 商业、旅游、娱乐：40年；综合或其他：40年 (3)高价值性 (4)异质性 (5)有限性 (6)交易的特殊性 * * 3．房地产的经济特性 (1)具有双重经济身份：消费财产和资本财产 (2)高昂的投资金额特性 (3)局限于一定市场 (4)抵御通胀性 (5)价值的双源性： 是自然产物又是社会产物，很难评估 (6)房地产商品间具有交叉弹性： 价格交叉弹性 (7)受外界影响性（地域内项目间的影响和市政设施及政策的变化的影响） * * 第二节 房地产开发 一、房地产开发 1．房地产开发的内涵：广义和狭义解释 广义的房地产开发：按照城市建设总体要求和社会经济发展的需要，选择一定规模的用地，统一有步骤地进行征地动迁、土地开发、基础设施建设、房屋及配套设施的建设和经营管理，是一项综合性经济活动。它跨越生产和流通两个领域。 狭义的房地产开发：建设前期的开发工作，即只包括工程勘察、规划设计、征地拆迁及土地“三通一平”或“七通一平”部分。 通常所说的房地产开发是指广义的房地产开发概念。 房地产开发要求有周密的规划 。 * * 房地产开发的含义： 第—，房地产开发是一个动态的过程，是一项从项目选择、地质勘察、规划设计、施工招标、工程管理到中介服务、物业租赁与管理等复杂的系统工程。 第二，房地产开发的全过程必须在法律框架内进行。 第三，房地产开发的前提是依法取得国有土地使用权。 第四，房地产开发的对象是基础设施建