戳穿上海房地产八大谎言.pptVIP

戳穿上海房地产八大谎言 谎言一：上海房地产需求强劲，因此不存在泡沫 所有市场泡沫在牛市期间都有着强劲的需求，而且在泡沫出现破裂前的衰竭式价格上升阶段，需求更如破竹之势。从十五世纪的郁金香热到1997年的香港楼市，哪一个没有需求？有无泡沫，关键不在于价格上升时的需求，而是一旦价格出现逆转后的承接能力。 如今，上海的房价被热钱越推越高，离本地居民的购买能力越来越远。笔者观察，在上海的买房资金中，四成来自海外(包括个人投资和房地产基金)、三成来自国内游资、三成属本地资金。即使本地资金，多数也以炒作为主，有些甚至在现有物业上加按。 不能说所有海外资金或国内外地资金对上海物业都没有实际需求，但应该说，大多数是以投资为目标，属于热钱。　　热钱也是一种需求，但它的目的在于逐利，而不是居住。上海市民必须居住在上海，他们会给上海房地产的需求带来一定刚性。 但是热钱不同。热钱对于上海房地产的需求，可有可无，是建立在物业升值预期基础上的。一旦房价升值预期出现逆转，热钱需求可能一夜间消失。价格预期对消费者购买决定有着极其重大的影响。中国2003年汽车旺市和2004年汽车淡市是一个很好的注脚。 谎言二：租金回报不错，值得投资 上海住宅的租金回报率，已由几年前的10-12%，回落至7-8%，但与海内外的储蓄存款回报比较，仍不失为一项有吸引力的投资。不过，上海的租金回报率数字并不准确。上海已售住宅大量空置是不争的事实。 这些业主投资的目标是楼价两年翻一番，因而根本不屑于出租赚租金。但是如果楼价下跌，估计相当一部分空置住宅会重新部署，通过出租作长期打算，届时租金回报可能急跌。　　同时，上海的高端住宅租赁也是一个扭曲的市场。 高端市场的租客主要来自跨国公司的派驻人员。这些人享有租金补贴，因此在租金上不作大的杀价，而是追求最佳的享受。但是，由于供应数量远高过承租的外籍人士，许多出租公寓未能租出去。 对于这些物业，业主宁愿空置，因为租给下一层次的租客(本土人士)，租金也许需要减半。而外籍人士也明白，他们付租偏高，只是租金补贴不用作废。于是在租约到期后，在同等租金下转租更新、更好的公寓的人居多，现业主便要重新面临空置或减租的情况。 谎言三：本土阶梯型住房购买力已经形成 此言长远来看成立，但目前并不成立。中国城市居民购买力的确呈阶梯型，但阶梯的下半部仍在水面下，即没有能力供楼。近几年中国本土居民的购房活动呈爆炸性上升，不过其购买能力也有被高估的危险。本世纪初政府搞住房改革，将隐性住房补贴一次过地以现金补贴形式发放给城市居民，因此，前几年的住房购买力有被拔高之嫌。 随着人民收入的提高，新的购买能力在不断出现。不过必须看到，城市中买得起楼的已经买了，尚未买楼的往往是收入分配中的下层人士，他们的购买能力低于城市平均水平，而房地产价格的上升，远超过他们收入的增长。中国今天有阶梯型住房需要，但未必有阶梯型住房购买力。中国房地产的问题，不是需求不足，而是价格太贵。 谎言四：利率不会大升 中国人民银行在短期内调整人民币利率的机会不大，但是利率水平正常化势在必行。目前中国的利率水平几乎处在改革开放以来的最低点。世界上很少有市场经济国家能够像中国这样利率连续9年只降不升。中国已明显摆脱了几年前的通缩局面，长远来看通胀仍在加温中。 如果通货膨胀加剧而利率水平仍维持通缩时的架构，实际利率便呈负值，存入银行的储蓄便会贬值。政府在是否加息上拥有话事权，但老百姓在是否存钱在银行的问题上有“以脚投票权”。储蓄离开银行的苗头去年已经出现，这股市场力量可能最终拉动利率上扬。 利率上升对房地产的影响目前并不清楚。在经济兴旺、就业充沛的情况下，利率适当上涨应对房地产影响不大。但是必须看到，几乎整个“有房族”并没有经历过加息周期，按揭贷款也多为短周期、浮动利率。 因此，在央行上调房贷利率令按揭成本上升后，购房需求如何变化仍有待观察。利率上升对发展商的影响则一定很大。房地产在全世界都是高借贷、高利润产业，中国发展商的杠杆借贷更令人咋舌。如果利率水平真正“正常化”，上扬2-3%，相信一大批地产商会破产，甚至带动房价下跌。 谎言五：住房土地资源稀缺 中国13亿人口居住在和美国一样大的土地上，而且主要聚集在东部沿海地区，土地资源相对短缺是毋庸置疑的。但是这并不意味着可用于房地产开发的土地短期内会衰竭，也不意味着中国政府会像香港政府那样囤积地皮(如果港府敞开供地的话，香港今后50年也不缺地)。 其实上海在今后两、三代人期间，根本不缺少住房用地。对此有疑问的人，到浦东郊区转一圈便可。但是由于交通基础设施的欠乏，卫星城并没有真正出现。上海和国内其他城市一样，基本上走的是由老城向外推出的“摊大饼”模式。 随着地铁、高速公路和私家汽车的普及，卫星城也许会在若干年后出现。　　随着工业化的展开，中国农地很可能日渐减