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给投资者算帐 价值加长器：酒店式公寓 软件：金钥匙物管 硬件：精装修 为什么精装修：五大优点 1、收益度：批发与零售的价差+酒店的附加价值。 2、价值体验度：看得见的酒店价值，更具想像空间。 3、补缺性：规避写字楼改装造成的无厨房缺点。 4、差异性：从营销上的不同。 5、认可度：本案定性为投资产品，精装修为投资提供方便。 关于改造建议1： 对于酒店式公寓多两个厕所不是很大卖点。 有一个阔绰的大堂，价值感知却完全不同。 厕所改大堂 4米 10米 关于改造建议2： 过渡厅的功能概念设计 酒店式公寓，财富公馆30平米趋于合理 而本案多了10平米的赘肉 如何把赘肉转化成生产力？ 主要体现在过渡空间的功能概念和主题设计 第四部分 本案营销思路 价值VS投资价值 感知价值 看上去值多少钱 理性价值 投资回报率 当物业没有从开发商转入投资者手中，关于价值和投资价值的测算都处于 虚拟状态，对于我们而言，就是如何给投资客一个看似满意的答卷。 投资价值 投资客：回报率返推测算法 模拟1 模拟2 模拟3 租金 1000元 1500元 2000元 销售单价 7000元 7000元 7000元 投资回报率 25年4%投资回报率 17年6%投资回报率 12年8%投资回报率 谁来承接2000元的租金？ 地段 配套 形象 交通 酒店式公寓 价值体系 营销人群 定位价值：做什么 概念价值：谁来住 基础价值：在哪里 私营企业主 本地原居民 企业中高层 港商台商 东坑企业中高层 松山湖企业中高层 本质论 姓大还是姓松？ 大朗房地产的原动力 在于松山湖 价值论 谁具有承接2000元租金 需求、能力和可能性 把松山湖的价值最大化，为我所用。 通过松山湖企业推荐、联谊会制造声势。 从而促使投资客进入。 声东 击西 为松山湖顶级人士量身制定 案名：东宫 定位：为松山湖顶级人士量身定制。 广告语：首付10万，做国际房东！ 备选案名 东方银座、锋尚国际会馆 酒店式公寓到产权式酒店的高压线。 股票定价法的高收益，背后考验的是酒店经营能力。 2007年，常平嘉俊中心，把产权式酒店当银行提现。 某知名代理公司，以25000元售价给开发商拍胸脯。 最终他们都受到了市场的教育 一个案例 一个敬告 THANKS 城市观点运营机构 大朗项目策略沟通 第一部分 写字楼不可行性分析 第二部分 大朗房地产分析 第三部分 酒店式公寓的可行性分析 第四部分 本案营销思路 第一部分 写字楼不可行性分析 清末， 英国人向中国贩钢琴。 结果只能倒掉海中。 钢琴理论： 1、价格比失衡： 一二线城市（深圳、广州）住宅与写字楼价格比在1:1.5之间。东莞写字楼与住宅价格倒挂，基本维持在1:1。一度出现写字楼卖不过住宅（2007-2008）。 开发商说不可行。 2、年均销售面积有限： 每年10多万消费量大多产生在市区。与商品房每年300-400万的销售面积相比，相差甚远。 截止2009年11月1日，全东莞主要可售写字楼库存有22万平方米，按最新09年需求量消化，需要两年的时间消化周期；其主要库存供应与成交结构相对应，高度集中在市区，镇区只有两个项目。 开发商说不可行。 3、低租金： 东莞写字楼租金长期处于20-40元/平方米之间，租金低。难以实现投资回报。 投资客说不可行。 4、空置率高： 需求不足，在市区的写字楼平均空置率长期保持在40%—60%之间。 投资客说不可行。 5、价格增长速度慢： 从04年的4000元/平方米到07、08年的6000-7000元/平方米。 楼盘名称 第一国际三期 中盛商务大厦 卡布斯国际广场 盈峰中心 嘉俊中心 汇成大厦 丰硕广场 希尔顿广场 东莞财富广场 中发大厦 长安商业广场 价格 8059 5191 7665 7322 6846 7163 5739 5946 7861 5637 10056 投资客说不可行。 6、金融危机影响： 导致企业倒闭，产能收缩。第二产业殃及第三产业。厂房大量空置，需求萎缩，写字楼再受冲击。 时机说不可行。 原因1：东莞不需要写字楼！ 城市产业结构导致人口结构的不对称。哑铃式人口结构直接导致写字楼的需求。缺乏白领。东莞社会经济双转型任重道远。 制造业本质是不需要大学生。那么真正需要大学生的是什么呢？那就是产业链里面六大软环节需要大学生包括产品设计、仓储运输、原料采购、订单处理、批发经营、以及终端零售。 郎咸平：从产业链分工看大学生就业困难 东莞悖论，制造业不需要大学生。 东莞说不可行。 原因2： 镇区经济面临受产业转型和金融危机的双重大考。 大朗毛纺处于产业链的最低端，全体走势不乐观。 大朗的人口数量跟寮步、大岭山等相当，但其出口总额却存在巨大的落