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PAGE PAGE 16 本案的商业阐述 COMMERCE EXPLAIN 以室内商业街形式使百货商品商铺化 本案的市场状况 本案商业市场调查示意图 本案的商业阐述 商业是本案的基本特性，是为销售建立良好坚实的后续做的铺垫。商业题材是否可以出其不意以新取胜，是销售能否成功的关键之一，商业的专业运做也是为前期投资商铺的客户给予最良好的回报的关键。总之商业的成功运做是本案销售的关键，也是开发商能否获得预期收益的唯一保障。 ● 本案不适合的商业业态： ○ 百货公司 百货公司基本以扣率店形式存在，在太原唯一按时结付款的商场仅为百盛，其它商场均存在拖欠货款的情况，造成资金力不足的供应商无力进货，从而使商场经营恶性循环。侯马地区除低档的庆丰购物中心和飞龙商场外，基本均是租金店的经营方式。而侯马地区的扣率店所经营的商品均为低档商品，不适合百货公司的经营和定位。另百货公司的前期投入成本比较高，且是必须的投入，就本案核心五所述的标准，经营所赢利的费用无力支持本案的经营。 ○ 批发市场 侯马由于地理位置、经济发展、交通便利等诸多因素，无法做为商品流通的核心，且本地不属于商品的生产基地，基本批发渠道均为太原市和西安市，故批发形态的市场不适合本案。 ● 本案商业业种的划分： 楼层 馆名 业种 7F 演歌台 KTV包间，夜总会 6F 海鲜馆 包间式餐饮 5F 平价百货街 低档的平价百货类商品 4F 绅士服饰街 中档及中低档男性商品、体育运动商品、中性休闲商品 3F 品位生活街 中档及中低档成熟女性商品，儿童商品、家庭用品 2F 青春少女街 中档及中低档年轻女性商品 1F 国际名店街 中高档服饰、皮件、化妆品、黄金珠宝、钟表眼镜 B1F 生活量贩超市 食品、非食品、部分生鲜产品 ● 业态规划的原由： 1、以高销售价格用高租金价格的商业形态对应 2、以低销售价格用低租金价格的商业形态对应 3、针对顶尖消费群以特殊的业种（餐饮娱乐和一楼名店）对应 4、以量贩超市为本案的集客核心来对应 ● 各楼层目标顾客（√√√为最高值）： B1F B1F 1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F 消费群体 煤矿个体业主 √√ √√√ √√ √ √√ √√ √√√ √√√ 政府机关人员 √√ √√ √ √√ √ √ √√√ √√√ 普通本地居民 √√√ √ √√√ √√√ √√√ √√√ √ √ ● 厂商经营模式（√√√为最高值）： B1F 1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F 公司返租统一自营 √√√ √√ √ √ √ √ 商户纯租赁形式 √√ √√ √√ √√ √√ 业主购铺自营 √√ √√ √ √ √ √√√ √√√ ● 目标顾客年龄层（√√√为最高值）： B1F 1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F 0-16少年儿童 √√√ √ √√√ √ 17-35白领一族 √√√ √√ √√√ √√√ √√ √√√ √√ √√ 35以上中老年族 √√√ √√√ √ √√√ √√√ √√√ √√√ ● 商品档次基本定位（√√√为最高值）： B1F 1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F 低档 √√√ √√√ √√√ √√√ √√√ 中档 √√ √√√ √√ √√ √√ √ √ √ 高档 √√ √√√ √√√ ● 生活量贩超市简要说明： 生活量贩超市商品结构示意图 生活量贩超市经营方式示意图 ● 1-5楼商铺简要说明： ○ 目标招商的对象 1、侯马本地经营户55% 2、太原的经营户30% 3、山西其它地区及外省经营户10% 4、公司自营商品采购5% ○ 经营户设柜标准 1、有品牌的经营户 2、非假冒伪劣和侵权性商品的经营户 3、能够提供商品代理、经销等证明的经营户 4、有良好形象的经营户 5、有足够资金的经营户 6、符合中档为主低档为辅的商品价格带的经营户 主要经营模式： 1、租赁户为：租金+物业管理费 2、自营户为：物业管理费 ● 全馆收益价格预算： ○ 基本商业数据 1、一楼按照得房率55%计算，实际面积约为2134平方米 2、二至五楼按照得房率60%计算，每层实际面积约2328平方米 3、租赁面积依照实际面积计算 ○ 楼层租赁理论价格（未含物业管理费）： 1F 2F 3F 4F 5F 楼层实际面积 2134 2328 2328 2328 2328 平均租金单价 5.0 3.8 2.6 2.0 1.5 单铺平均面积 20 15 15 15 10 单铺年均租金 3.65万 2.08万 1.42万 1.10万 0.