金融机构 房地产融资过程调研及核查要点.ppt

房地产开发 贷款的调查和审查要点 5、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》[04年12月] 6、《国务院发布稳定房价的八条意见》[2005年3月]------稳定房价的八条意见，要求各地方切实负起稳定住房价格的责任，俗称“旧八条” 7、《国务院副总理曾培炎“关于抑制房价过快上涨势头的四点要求”》[2005年4月] 8、《国务院关于进一步加强房地产市场宏观调控问题的八条措施》[2005年4月]-----指出加强房地产市场引导和调控的八项措施，俗称新八条，以组合政策对房地产行业进行调控 9、七部委〈关于做好稳定住房价格工作的意见〉[05年5月]----加大土地供应调控力度，严格土地管理，调整住房转让环节的营业税政策，明确享受优惠政策的普通住房的标准等，反映政府对房地产市场的宏观调控进一步细化 10、贷款基准利率上调[2004年10月] 11、住房按揭利率上调[2005年3月] 三、人民银行121号文件的要求 不得对未取得“四证”的房地产项目发放贷款； 不得对异地的房地产项目进行贷款； 商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款； 房地产开发企业申请银行贷款,其自有资金应不低于所开发项目总投资的35%; 不得对存在拖欠工程款行为的借款申请人发放贷款； 房地产类的贷款必须归入“房地产贷款”会计科目核算，严禁对房地产开发企业发放流动资金贷款。 调查阶段 调查阶段 ------项目市场分析(案例) ----Ａ公司系南方沿海城市的房地产开发商，拟向我行提出房地产开发贷款申请，信贷人 员经过公开信息的搜索，以及走访相关政府部分，取得了分析的基础数据，并作出了以下 的市场分析： ＊列出＜本市近年GDP及人均GDP变化趋势力＞＜本市历年人均可支配收入变化趋势 图＞＜本市历年社会消费品零售总额变化趋势图＞，反映该市GDP总量连年保持10％ 以上的增速，人均GDP水平较高，接近发达国家的平均水平，人均可支配收入逐年上 升，居民消费升温 ＊根据当地政府公布的有关数据，发现05年该市土地供应偏紧，由于城中村改造步伐较缓 慢，以及区域内土地资源较为紧张的原因，05年土地供应量明显小于上年 ＊05年１-6月，该市商品房投资同比下降14％，商品房施工面积同比下降1.4％,商品房竣 工面积同比下降24%,,至6月末,商品房空置率同比减少38%; *信贷人员分别制作了该市各区域/各房型/各价格区间的成交组成图,以及1-6月住宅销售 价格趋势图,反映出该市成交以某两大区域的住宅为主,价格区间主要在4000至6000元/平 米,三房单位成交量较大,而价格方面较上年同期上涨了8% *05年上半年,该市二手房交易保持高速增长,同比上增长31%,二手住宅的价格比上年同期 增长14.55%,高于新建住宅的价格涨幅 *租赁市场升温,由于该市人口中外来人口比例较大,人口数量增长较快,市内的房屋租赁保 持快速稳定增长势头,今年1-6月,租金小幅上涨6%,有利于吸引投资 *通过上述分析,表明该市居民购买能力较强,由于土地市场供应下降,以及人口的增长,房 地产需求旺盛,整体的市场环境较好 续上:项目区域市场的分析: 案例:B项目位于某市的L区,信贷人员对项目的区域分析过于简单,经过搜集相关资料,审查人员 对该区域市场作了如下分析: *L区系该市的老工业区,近年来由于拆迁及老工业区改造,当地的居民有一定的购房需求 *L区并不属于该市的传统住宅区,区内居民以外来人口及当地的工业人口为主,购买能力较弱 *L区由于近年来有一两所大学迁入以及交通计划的改善而吸引了一定的开发商,目前在开发的 楼盘较多,B项目面临集中放盘的竞争压力 *B项目与周边其他楼盘相比,由于土地系近期拍卖获得,土地成本较高,较之周边不少楼盘系通过 工厂拆迁协议获得的土地,成本不具有优势,该楼盘预计的售价远高于周边的楼盘成交价格 据此,审查人员对该项目的市场前景作出了不乐观的分析 项目的微观市场分析: *价格分析:结合项目的产品定位/客户定位/成本以及周边楼盘的成交价格合理确定楼盘的价格 定位是否合理 案例:某市房产开发公司拟向我行申请开发贷款,用于C项目的开发,C项目系小高层普通住宅项 目,位于该市新工业开发区,配套较差,但由于该市前一段时间房价非正常暴涨,该项目定出销售 价为17500元/平米,而该区域上年的楼盘平均成交价仅为5400元/平米,由于政府的政策调控,该 市房地产价格大幅下跌,该项目销售价格不得不一降再降,实际成交均价不足8000元/平米,并由 于定价过高而出现滞销. ----SWOT分析:以简练的语言概括项目本身及外部环境的优点和缺点 项目内在要素的优势和劣势 外部环境对项目的有利因素和不利因素 案例：  ------项目建设进度 根据借款人提供