房地产项目设计阶段的成本优化20140315(附LOGO).pptVIP

相对总造价而言，景观费用只占项目开发总成本的2%-3%，但效应与附加值颇高，这导致越来越多企业加大投入，但通过有限的投入实现最佳的景观效果，才是我们应追求的目标。 1、园林景观设计指引： （1）以人为本，追求“自然、舒适、大气”的园林风格。 （2）尽量遵循“人车引流”的原则。 （3）尽最大可能保留原始地貌及原生树种。 （4）并尽量选用效果好、价格低的天然材料。 （5）如有室外综合泳池可考虑兼做景观水景 （6）减少硬质铺地，尽最大可能提高绿地率。 2、前期规划概念设计优化的两个原则 （1）满足景观设计及建造标准及景观工程限额设计指标。 （2）景观档次和产品定位匹配。 例： 3、方案阶段设计优化原则及把握要点 从设计元素的成本特点和使用属性的角度出发 （1）尽可能设置软景而少用硬景 （2）铺地材料避免大面积使用花岗岩 （3）控制木作使用面积 （4）少用水景 4、初步设计优化要点 （1）软硬景成本比重的合理性 （2）不同材料用量比例，各种乔木用量的合理性 （3）围墙和灯具密度等配置的合理性 （4）建立标准化园建图 5、施工图设计优化要点 从现场施工角度出发，重在前面各阶段优化成果的落实。 6、优化细节汇总： （1）人造微地形：可利用控地下室的土塑造微地形，景观 堆坡时可用陶粒等轻材料填充。 （2）水景：水量总量控制在总体景观的3%以内。 （3）道路：石材用于重要节点——车行道与各种入口交汇处 （4）硬景：控制在总体景观的30% （5）软景：硬景：软景=3：7，草坪面积占绿化总面积比例 不超过40%，草皮采用普通两季型。建议多种树，少植草 （6）重点区域重要节点进行成本投入的倾斜：入口、示范区、 景观节点 （7）减小人行道宽度：不做立沿石、采用江砖或法石 （8）结构园建筑物：确保配筋最小化 附： （七）室内设计优化 1、公共部位属于敏感性成本，本着少投入多产出的理 念，应重点把握空间尺度与用材选型。 2、户内空间：户内空间最值得关注的点依然是空间问 题，通过设计使空间感变大才是追求的目标，尤其 是小户型、小厅、小卧室的处理。 附： 案例1：XX吉林华府 属于某企业顶级产品——豪宅，高层大平层300m2/户，400m2/户，500m2/户，精装交楼，装修标准5000元/m 层高为3.1m，3.0m，精装交楼 案例2：福建XX地产两项目 案例2：福建XX地产两项目（PPT） 这是两个江景住宅，层高为3.1m，3.0m，精装交楼。 （八）重点分享——别墅盘成功设计优化案例（ppt） 调规前的方案： ■方案特点 1. 实现了别墅小户型高容积率的目标 ①在建筑密度一定的条件下增加建筑层数（暗合了当地政策新规；低层住宅必须3.5层，第四层面积要求不小于标准层的50%）设计中通过增加电梯（赠送）弥补了四层别墅垂直交通的使用上的不便缺陷。 ②提高进深，增加户均面积 ③局部采用围合式布局，既改善了空间关系，又提高了容积率 ④增加联排户数(从4拼~9拼) 2. 高容积率、高建筑密度、高层数所带来空间压迫感的解决办法 ①增加空间层次和变化 ②采用景观、小品、矮墙分隔进一步做小空间 ③丰富的建筑错落，里面整体化处理和绿化景观，削弱建筑的体量和长度 3. 采用英式风格立面，由面砖代替干挂石，简约古朴富有内涵。 4. 在有限的空间里创造了公共及半公共的共享空间，同时兼顾私密空间社区品质得到提升，打造刚需精品别墅的目标得以实现。 （三）小区会所设计的成本优化 会所从上世纪九十年代初从香港引入内地，逐渐成为高档住宅或大规模社区项目的必要硬件之一。初期作为社区的售楼处展出，后期更多起到社会配套、品牌延伸、产品附加值提高的作用。 会所投入较大，会所经营难维护成本过高，一般而言：一座2000 m2会所如设有餐厅、健身房、游乐室，每月维护费至少30万40万，如业主光顾得多，尚可维持，可实际情况却多半是门庭冷落。 （1）小区是否设置遵循必要化原则 （2）规模优化 案例：恒大早期项目，当住宅小区达50万m2，要求设会所（4000 m2）及一运动中心（20000 m2），装修标准同五星级酒店公共区域，经过一段时间运营，因人少运营费高（空调费、人工成本）不堪重负，逐渐取消运动中心，会所也由4000 m2优化为2000 m2。 案例：恒大 案例：恒大 （3）功能优化 （4）位置优化 （5）泛会所概念 住宅小区可引入泛会所概念，即把会所里的内容分散在社