菁英汇房地产项目策划书.doc

策略报告 策略报告 PAGE PAGE 50 PAGE 50 第二部分 市场篇 三大经济指标状况……………………………………….7 三大需求快速增长……………………………………….9 工业高增长成为带动经济快速增长的主要因素………11 财政收入、居民收入与经济增长速度同步提高………12 苏州市房地产市场宏观状况……………………………12 苏州市酒店公寓走势分析……………………………15 苏州工业园区现状………………………………………21 本项目S.W.O.T分析……………………………………29 项目三大考量因素………………………………………31 客户群描述………………………………………………32 第三部分 定位篇 定位前的思考………………………………………….35 产品核心定位………………………………………….36 产品差异化定位…………………………………………36 功能定位…………………………………………………43 第四部分 企划篇 一 、广告总精神……………………………………………..44 二、广告分解精要…………………………………………….45 三、案名建议………………………………………………….46 四、推广思路………………………………………………….49 广告传播……………………………………………….50 广告宣传……………………………………………….53 第五部分 建议篇 一、项目运作模式…………………………………………….55 二、酒店管理公司建议—万豪……………………………….57 三、产品设计建议…………………………………………….61 附件1：广告设计样稿  第二部分 市场篇 一、三大经济指标状况 1、GDP的发展状况 资料来源：苏州市统计局 2、产业结构发展状况 资料来源：苏州市统计局 3、居民消费价格指数变化状况 资料来源：苏州市统计局 4、由上述三个经济指标图例，可见： 2003年苏州市全年实现国内生产总值2802亿元，比上年增长18%，已连续多年保持两位数的高速增长。需要指出的是：按户籍人口计算，2003年苏州人均GDP达到4.77万元，上海为4.66万元，杭州为3.27万元， 宁波为3.22万元，但在城市居民人均可支配收入方面，苏州只为12361元，而上海、杭州、宁波分别为14867、12898、14277元。2003年城镇居民人均可支配收入增长16.4%，正逐步缩小与上海、杭州、宁波等长三角领先城市的差距。 2003年苏州市第三产业相比2002年下降3.3个百分点。第二产业占到63.1%，苏州已形成以电子信息、生物医药、新材料等高新技术产业已占主导的新兴工业城市，机电产品已成为苏州的第一大类出口产品。相比苏州的工业化进程，城市化相对滞后，作为苏州经济城市化进程中重要一环，第三产业发展滞后，比重与其他城市相比略低。加快城市化发展，应该依托制造业和旅游业，大力发展商务服务、现代物流、会展业以及新兴居民服务等，整体全面推进苏州市的城市化进程。 2003年苏州居民消费价格总水平上升0.4%，全年价格总水平延续了上年微升格局，分类指数四升四降。食品类、衣着类、医疗保健和个人用品、居住类价格分别比上年上升3.2%、1.6%、3.0%和0.9%；烟酒及用品、家庭设备用品及维修服务、交通及通讯、娱乐教育文化用品及服务价格分别比上年下降0.5%、3.4%、5.7%和1.5%。 二、三大需求快速增长 1、投资规模继续扩大 资料来源：苏州市统计局 2、消费品市场快速增长 资料来源：苏州市统计局 3、外向型经济的推动力继续增强 资料来源：苏州市统计局 资料来源：苏州市统计局 4、由上述三大需求图例，可见： 2003年，全社会固定资产投资继续保持高速增长，全社会固定资产投资额完成1149.9亿元，增长71.1%，其中国有经济投资275.2亿元，增长91.0%；私营个体投资较快增长，完成投资272.7亿元，增长50.0%；外商投资增长迅猛，完成投资371.3亿元，增长100.6%。 伴随旅游业的发展，苏州市消费品市场保持了繁荣、活跃的旺销态势，2003年实现社会消费品零售总额526.1亿元，增长16.5%。2003年全市旅游业在春季旅游旺季受到SARS严重影响，但全年仍实现旅游总收入235.96亿元，比上年增长19%。旅游外汇收入2.91亿美元，增长4.5%。 ?全市开放型经济保持了良好的态势，全年实现进出口总额突破600亿美元，达到656.63亿美元，比上年增长80.4?%，其中出口总额326.34亿美元，比上年增长76.2%。外商投资企业出口额281.63亿美元，内资企业出口额44.68亿美元，其中外贸公司出口额26.12亿美元，私营企业出口额6.89亿美元，分别比上年增长84.8%、36.4%、