经典房地产全程策划理论体系提纲6.doc

经典房地产全程策划理论体系提纲6 7. 项目服务策划7.1 项目销售过程所需物业管理资料★ 楼宇质量保证书★ 楼宇使用说明书★ 业主公约★ 用户手册★ 楼宇交收流程★ 入伙通知书★ 入伙手续书★ 收楼书★ 承诺书★ 业主/用户联系表★ 遗漏工程使用钥匙授权书★ 遗漏工程和水电表底数记录表★ 装修手册和装修申请表7.2 物业管理内容策划★ 工程、设计、管理的提前介入★ 保洁服务★ 绿化养护★ 安全及交通管理★ 三车及场地管理★ 设备养护★ 房屋及公用设备设施养护★ 房屋事务管理★ 档案及数据的管理★ 智能化的服务★ 家政服务★ 多种经营和服务的开展★ 与业主的日常沟通★ 社区文化服务7.3 物业管理组织及人员架构⑴ 物业公司人力资源的管理包括招聘、培训、考核、调配、述职、工资、福利、晋级等环节⑵ 物业管理公司应遵循以下原则建立各级组织机构、明确各部门的职能、责任、权限、隶属关系及信息沟通渠道★ 遵守国家的有关规定★ 在经营范围允许下★ 结合不同的工作重点★ 把质量责任作为各个环节的重点★ 遵循职责分明、线条清晰、信息流畅和高效的原则★ 各岗位的人员设置应遵循精简、高效的原则7.4 物业管理培训⑴ 在物业交付使用前，培训内容包括：★ 为新聘员工（特别是中层管理人员）提供管理公司架构、人员制度及管理行业的了解★ 提供物业管理的理论基础★ 物业及物业管理的概念★ 建筑物种类及管理★ 物业管理在国内的发展★ 业主公约、公共面积及用户的权责★ 装修管理★ 绿化管理★ 管理人员的操守及工作态度★ 房屋设备的构成及维护★ 财务管理★ 物业管理法规★ 人事管理制度★ 探讨一些常见个案⑵ 在物业交付使用后，培训内容包括：★ 对前线员工及中层员工进行培训，使其对现场实际操作有更深入的认识及了解★ 对物业管理公司早期进行一次鉴定★ 物业管理公司各部门的管理、工作程序及规章制度7.5 物业管理规章制度★ 员工手册★ 岗位职责及工作流程★ 财务制度★ 采购及招标程序★ 员工考核标准★ 业主委员会章程★ 各配套功能管理规定★ 文件管理制度★ 办公设备使用制度★ 值班管理制度★ 消防责任制★ 消防管理规定★ 对外服务工作管理规定★ 装修工程队安全责任书★ 停车场管理规定★ 非机动车辆管理规定★ 出租屋及暂住人员管理规定★ 进住（租）协议书★ 商业网点管理规定7.6 物业管理操作规程★ 楼宇本体维护保养规程★ 绿化园林养护规程★ 消防设施养护及使用规程★ 供配电设备维护保养规程★ 机电设备维护保养规程★ 动力设备维护保养规程★ 停车场、车库操作规程★ 停车场、车库维护保养规程★ 游泳池及其设备维护保养和操作规程★ 给排水设备维护保养规程★ 公共部位保养保洁操作规程★ 保安设备操作及维护规程★ 照明系统操作及维护规程★ 通风系统操作及维护规程★ 管理处内部运作管理规程★ 租赁管理工作规程7.7 物业管理的成本费用⑴ 管理员工支出★ 薪金及福利★ 招聘和培训★ 膳食及住宿⑵ 维护及保养★ 照明及通风系统★ 机电设备★ 动力设备★ 保安及消防设备★ 给排水设备★ 公共设备设施★ 园艺绿化★ 工具及器材★ 冷暖系统★ 杂项维修⑶ 公共费用★ 公共电费★ 公共水费★ 排污费★ 垃圾费★ 灭虫⑷ 行政费用★ 办公室支出（包括文化器材及其他低值易耗品）★ 公关支出★ 电话费★ 差旅费⑸ 保险费（包括财产及公共责任险）⑹ 其他★ 节日灯饰★ 审计费用★ 杂项支出⑺ 管理者酬金⑻ 营业税⑼ 预留项目维修基金原则上物业的运营为自负盈亏，上述所有费用均由管理费支付，发展商理论上无需负责营运上的任何费用；还有其他开支如智能网络、金融信息系统等均会影响管理费的支出。7.8 物业管理ISO9002提示★ 质量手册★ 程序文件★ 工作规程★ 质量记录表格★ 行政管理制度★ 人力资源管理制度8. 项目二次营销策划8.1 全面营销⑴ 全过程营销★ 项目投资策划★ 项目规划设计策划★ 项目质量工期策划★ 项目形象策划★ 项目营销推广策划★ 项目销售顾问、销售代理★ 项目服务策划★ 项目二次营销⑵ 全员营销★ 项目营销的实现绝不只是营销部门的事情，而且所有非营销部门全方位、全过程参与企业的营销管理的过程。★ 营销手段的整体性★ 企业对产品价格、渠道、分销等可控因素进行互相配合，实现最佳组合，以满足顾客的各项需求。★ 营销主体的整体性★ 公司应以营销部门为核心，各个部门统一以市场为中心，以顾客