波涛置业汉口写字楼项目市场分析报告.doc

波涛置业汉口写字楼项目市场分析报告 目 录 前 言………………………………………………4 一 汉口写字楼市场概况……………………………………………4 1.1 汉口写字楼市场发展回顾……………………………4 1.2 写字楼总体市场特征…………………………………5 二 汉口写字楼市场供应需求分析…………………………6 2.1 汉口写字楼市场供应分析…………………………6 2.1.1 供应量分析…………………………………6 2.1.2 租金/售价分析……………………………7 ★　武汉市写字楼价格指数………………… 7 ★　武汉市字楼市场成交价格…………………… 8 ★　汉口写字楼市场板块价格特征……………………… 8 ★　汉口写字楼市场板块租金特征……………… 9 2.1.3 租售率分析……………………………10 2.1.4 物业特征分析………………………………11 2.2 写字楼市场需求分析………………………………12 2.2.1 市场需求概况…………………………12 2.2.2 市场需求特征分析…………………………………13 三 项目调研分析………………………………………14 3.1 项目资源调查分析……………………………… 14 3.1.1 地理位置及交通……………………14 3.1.2 商务办公环境…………………………14 3.2 项目SWOT分析……………………… 14 四 项目定位……………………………………………15 4.1 项目营销推广建议……………………… 21 4.1.1 推广策略………………………… 21 4.1.2 营销策略…………………………………… 22 4.1.3 项目营销思路……………………………… 22 4.1.４　项目销售目标……………………………22 附 件……………………………………………………… 23  前 言 写字楼作为商业房地产的前沿物业，是专门针对公司等机构出租和销售的建筑空间。与其它形式的商业房产（如购物中心）一样，在项目开发前必须进行可行性分析，准确的市场定位。 【一 汉口写字楼市场概况】 武汉是一个拥有数百年的历史和800万人口的大城市，数度被评为“21世纪最具发展潜力城市”之一。武汉市新经济的高速发展将带动武汉经济的再次腾飞，同时也为商务写字楼带来了巨大的发展空间。 1.1 汉口写字楼市场发展回顾 汉口地区写字楼市场的发展大致可以分为三个阶段：（如下表所示） 阶 段 时 间（年） 代表写字楼项目 武汉市经济发展水平 I 1992－1995 泰和广场、武汉广场、世贸广场、佳丽广场 发展较快 II 1995－1998 建银大厦、国贸大厦、瑞通广场、招银大厦、信合大厦 发展很快 III 1998－ 商业银行广场、天恒财智大厦、华通互连网大厦 减缓 分 析： ※　第一阶段，以泰和广场、武汉广场、世贸广场为代表，作为武汉市第一批纯写字楼，几年内，吸收了相当部分的高端市场．后来由于市场变化，价格逐步走低。 ※ 第二阶段，以建银大厦、招银大厦、瑞通广场为代表，新兴的金融一条街出现了武汉市大规模的甲级写字楼群，这批写字楼的出现，迎合金融一条街的规划发展，吸收了大部分高端市场，主要是外地驻汉机构。 ※ 第三阶段，从1998年起，在武汉市房地产蓬勃发展、商住楼大批出现的背景下，写字楼市场发展放慢了脚步。 通过回顾分析汉口地区写字楼市场发展过程，我们发现： ◎　城市经济发展水平和速度影响着商务活动程度，进而影响写字楼物业需求； ◎　近年来写字楼需求受到商住楼市场的影响较大，但商住楼的商住功能只是阶段性的，而商住楼的客户便是写字楼市场的潜在客户 1.2 写字楼总体市场特征 经过调研分析，目前汉口地区写字楼市场呈现如下特征： ※　集中分布在解放大道至武胜路沿线、建设大道金融一条街沿线、取水楼至江汉北路沿线、沿江大道及江汉路步行街沿线四大板块 ※　写字楼物业平均出售价格为5000元/平方米，平均租金为30元/平方米/月 ※　写字楼客户以外地驻汉机构为主，行业主要分布在商业、贸易、金融、房地产、代理服务业 ※　写字楼出租率比较高，达到70％以上；但销售率比较低，整体不到40％ ※　纯写字楼项目开发受高层商住两用楼开发影响较大，但只是暂时的。  【二 汉口写字楼市场供应需求分析】 2.1 汉口写字楼市场供应分析 2.1.1 供应量分析 汉口地区主要写字楼项目板块分布情况如下图表所示：（注：此处分析时写字楼不分等级） 板 块 数 量　　(个) 建设大道“金融一条街” 10 解放大道至武胜路 4 取水楼至江汉北路 3 沿江大道及江汉路步行街 5 合 计 22