历届党代会后房地产走势.ppt

十八大专题报告 2012年11月15日 摘要—— 近五次党代会期间宏观环境及房地产业政策回顾 十三大-十四大（1988-1997 年），货币超发，通胀明显，宏观调控以控制需求和增加供给为主线；亚洲金融危机之后，谨慎实施金融政策，扩大内需，经济平稳健康发展。房地产业政策方面，加快住房制度改革，逐步实行住房商品化，个人购买商品住房比例提高。 十五大期间（1998-2003 年），亚洲金融危机对国内经济的冲击逐渐消逝，经济持续较快发展；加入世界贸易组织，对外贸易显著增长；国企改革力度加大，刺激供给增加和买方市场的形成。房地产业政策方面，全面停止实物分房，逐步实行住房分配货币化，房地产业步入快速发展阶段。 十六大-十七大（2003-2012 年），宏观经济波动较大，前五年，出口以及投资特别是房地产投资带动经济较快增长；之后五年，受次贷危机等外部因素和内部矛盾多种因素影响，波动幅度明显加大。房地产业政策一波三折，经历了调控供需、重申支柱产业和严厉调控的三个阶段。 * * 2012 年 11 月 8-14 日，中共第十八次全国代表大会召开；11 月 15 日， 习近平、李克强、张德江、俞正声、刘云山、王岐山、张高丽新一届中央政 治局常委亮相，以习近平为总书记的新一届中央委员会以及新一届政府领导 人的执政，将会影响我国未来五至十年的政治经济发展。本文对历次党代会 期间中国的宏观经济形势以及房地产政策进行梳理，并对各阶段的房地产市 场变化进行分析，在此基础上对未来宏观经济环境以及房地产业发展走向进 行了预判 背景 摘要 近五次党代会期间中国房地产市场形势回顾 未来中国房地产业走势预判 近五次党代会期间宏观环境及房地产业政策回顾 1. 宏观经济环境：政策周期变化明显，持续高速增长成果显著 2. 房地产业政策：与宏观环境密切相关，调控政策服务经济发展 1. 十三大-十四大：房地产市场化起步，个人购房比例提高 2. 十五大期间：房地产市场快速发展，房价涨幅较为平缓 3. 十六大-十七大：市场波动大，前几年房价涨幅高，近年趋缓 1. 宏观环境：经济增速放缓不可避免，调结构更加重要 2. 房地产政策：继续抑制投资投机，房产税等长效机制完善 3. 房地产业走向：城镇化和收入倍增促进房地产业平稳发展 十三大-十四大（1988-1997 年），房地产市场规模不大，但住房商品化促使个人购买商品住宅比例大幅提高，房地产开发投资占固定资产投资的比重快速上升，商品房销售面积由 1988 年的仅 0.3 亿平方米迅速扩大至 1998 年的 1.2 亿平方米，年均增长 16%。 十五大期间（1998-2003 年），房地产市场快速发展，房地产投资增速平稳上行，占固定资产投资中的比重逐年提高，商品房销售面积保持 24.7%的年均增长率，商品房价格变化较为平缓，年均涨幅在 3%左右。 十六大-十七大（2003-2012 年），房地产市场发展大致分为三个阶段，2003-2007 年，房地产投资保持 25%以上的增速，商品房销售均价涨幅扩大至 10%以上；2008-2009 年，房地产市场由低迷转为蓬勃发展，2009 年商品房销售面积同比增长 44%，价格同比上涨 23%；2010 年以来，房地产投资增速有所下滑，量价过快上涨得到控制。 摘要—— 近五次党代会期间中国房地产市场形势回顾 摘要—— 未来中国房地产业走势预判 从宏观环境来看，受国内外环境和自然规律影响，过去三十年的经济高速增长难以持续。预计未来 5-10 年宏观政策将更加注重调整经济结构和转变经济发展方式，与此密切相关的房地产调控政策总体偏紧的可能性较大。抑制投资投机需求仍将是房地产调控政策的重要组成部分，房产税等长效机制将逐步完善，但差别化信贷和限购短期不会退出，保障性安居工程建设继续推进。 在政策总体偏紧的背景下，城镇化和收入倍增将促使房地产业平稳发展，未来十年每年新增城镇人口仍在 2000 万人左右，首次置业需求强劲；半数城市家庭现有住房面积少于 30 平米，改善性需求旺盛，收入倍增计划落实将大大提升各类需求的支付能力，为房地产业提供动力。 近五次党代会期间宏观环境及房地产业政策回顾 1. 宏观经济环境：政策周期变化明显，持续高速增长成果显著 2. 房地产业政策：与宏观环境密切相关，调控政策服务经济发展 （3）十六大-十七大：前五年出口和投资拉动经济快速增长；后五年波动较大 （1）十三大-十四大：经济增长较为稳定，但物价波动较大 （2）十五大期间：住房市场化改革全面开始，政策支持房地产业发展 1. 宏观经济环境：政策周期变化明显，持续高速增长成果显著 （1）十三大-十四大：经济增长较为稳定，但物价波动较大 （2）十五大期间：亚洲金融危机逐渐淡去，经济呈现较快