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拒绝“零首付”的加拿大房地产 黄威 引言 由美国次贷危机所引发的金融海啸来势迅猛、波及面广、影响深远。这次金融危机不仅 彻底打击了美国金融体系，并有可能颠覆过去 20 年取得的经济进展，而且还成为压垮美国 金融体系这匹巨大骆驼的最后一根稻草。而作为邻邦的加拿大，今年第 3 季度住宅的平均成 交量比去年同期略有下降，平均房价与去年同期基本持平（据 MLS “Multiple Listing Service system ”系统公布）。这表明加拿大房地产市场在金融海啸影响之下仍能固若金汤，平稳有 序。 为什么加拿大能很好地抵御由房地产“次贷”引发的这次金融动荡呢？本质上讲，美、 加两国都追捧市场经济，但在房地产金融领域的监管风格却是迥然不同的，美国自由而开放、 追求利益最大化，加拿大却谨慎保守。美国发明了“次贷”，加拿大却根本不存在。这里房 地产的还贷期一般是 10～25 年，最长也不超过 30 年；而且还有一系列限制条件，“零首付” 更是“门儿都没有”！ 一、政府参与，保障中低收入人群的居住压力 通常，住房支出是一般家庭最大的消费项目之一，也是中、长期的投资项目之一。在加 拿大，居民住房一般占家庭财产的三分之二左右。因此，房价水平和供求状况直接影响到消 费者的生活质量，也会影响到一个国家的宏观经济形势。 从房地产市场的发展历程来看，房地产如果只靠市场调控一只手，开发商往往靠其垄断 地位、以集团利益最大化为前提抬高其价格，结果使社会中低收入者难以实现其有支付能力 的购买需求。加拿大联邦政府正因为认识到房地产对经济和社会具有举足轻重的作用，早在 1945 年即成立了直接隶属于联邦政府的加拿大抵押贷款保险及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Crop., 以下简称CMHC ），由该公司直接建造住房，向中低收入家庭出售或出租， 以解决当时对经济适用房屋的大量需求。另外，加拿大政府要求开发商在兴建房屋项目之时， 划拨出 10％～15％的项目用地，建设保障性用房租售给低收入家庭。这些做法都保证了政 府的直接参与和扶植，这对低收入家庭住房保障的作用是十分重要的。 到 20 世纪 60 年代中期，随着住房短缺问题的缓解，CMHC 从住房建设领域中逐步退 出，不再直接建造住房，开始转向对中低收入家庭直接提供贷款以解决其购买力不足的问题。 直到 1992 年，由于各个地方政府开始重视住房问题，联邦政府才彻底停止对社会住房的直 接贷款。 二、创新融资途径，发挥市场机制对住房贷款的支撑作用 目前，加拿大没有专门的住房金融机构，任何有资格的金融机构，包括商业银行、人寿 保险公司、信托投资公司、养老基金和信用社等，都可以发放住房抵押贷款，抵押贷款市场 完全融入市场当中。 由于抵押贷款来源多样化（储蓄存款、人寿保险、养老基金、信托基金等），市场的竞 争也是非常激烈，贷款的效率比较高。一般来讲，加拿大的贷款机构要根据借款人的收入来 源、家庭资产与负债、信用等级状况、所购住房的价值等综合因素确定其还贷能力，然后决 定是否给借款人发放抵押贷款。 加拿大的抵押贷款还有一大特色，即分期风险评估、分期付款、分期承担风险。具体地 看，既不同于固定利率贷款，也不同于浮动利率贷款，而是把整个贷款还款期划分成几个阶 段，在每个阶段内根据固定的或变动的贷款利率确定还款额，待一个阶段结束后，再根据届 时市场的利率确定下一期限贷款利率和还款额。具体操作层面上，一般总的贷款期限是 25 年左右，每 5 年为一个抵押贷款阶段。这样，金融机构只需承担 5 年以内的利率风险，而不 是整个还贷期内的利率风险，从而大大降低了抵押贷款的利率风险。 三、建立贷款担保制度，积极应对金融风险 一旦发放了贷款，贷款机构就会面临不能收回还贷的风险。如何降低贷款机构的风险和 解决购房者必须支付较高的首付压力两个相关联的问题？这里必需提到加拿大联邦政府通 过 CMHC 所建立的抵押贷款担保制度。 对于购房者可能出现的不能支付抵押贷款期限内的利息和本金的信用风险，金融机构一 般是采取首期付款和抵押物两种方式来加以防范的。银行一般要求首付比例高于 25 ％。当 借款人违约不能按期还款时，金融机构可以强制收回抵押物进行拍卖，用拍卖的款项偿还贷 款。当首付比例低于 25 ％时，拍卖的款项偿还贷款可能不足以弥补借款人违约所造成的损 失，银行则会面临较大的风险。一方面，为了减轻银行的信用风