济南市房地产市场研究XXX年年报_46页.doc

济南市房地产市场2010年年报 一、2010年济南房地产市场回顾 1.调控政策持续从紧，但政策在强大市场力量面前效果微弱。国十一条、新国十条、新国五条，2010年因政策频出被称为“政策年”。但房地产市场的实际运行显示这些调控政策仅在短时间内对成交量有所影响，2010年济南商品住宅成交均价达到8598元/平方米，环比2009年大幅上涨43%，调控效果微弱。 2.新增供应量放大，成为商品住宅成交的最强支撑。2010年商品住宅新增供应量达到217.49万平方米，较2009年大幅上涨48%；其中，普通住宅产品占商品住宅总供应量的98%，2010年在市场迅速扩张、新项目加速上市的背景下，济南房地产市场的成交量主要由新增供应量支撑。 3.房价高企，中端产品的市场需求量井喷，首次置业者和初次改善者成为购房主体。在房价高企不下的压力下，首次及初次改善型购房者纷纷将购房目标转移到性价比高的项目上，以时间换空间，导致市场上中端项目的需求量井喷。 4.产品品质提高，高端改善及投资购房群体正在快速扩大。随着一线品牌开发商的进驻，济南精装修商品住宅数量增多，精装修住宅占市场供应总量的15%左右。同时装修标准亦呈现快速上涨趋势，精装修标准从1500元/平方米发展到4000元/平方米，单价万元以上高端项目成交火热，高端改善及投资购房群体正在快速扩大。 5.开发商拿地谨慎，地价平稳。相比于2009年的拿地疯狂、地王频现，2010年土地市场在政策的压力下渐趋理性。2010年土地单价最高为1083万元/亩，较2009年的1878万元/亩的单价地王少了约800万元/亩。2010年的平均楼面环比2009年下降约10%，整个土地市场趋于稳定。 二、房地产相关政策及行业信息 （一）国家及济南市政府宏观政策 1、2010年政策概述。2010年中国楼市发文数量之多，严厉程度之重，执行力度之强使2010年成为中国楼市调控最强年。然而在调控高压下，北上深杭一线城市住宅成交量再次反弹，各地地王频现。据山东中原数据监测，2010年济南商品住宅均价比2009年上涨43%，为济南商品住宅历史最高年涨幅。基于楼市如此表现，2010年的楼市调控被认为是效果不明显。究其原因，在于国内货币流动性充裕、通货膨胀预期强而目前低利率、金融市场缺乏其他投资渠道；快速城市化导致刚性购房需求激增；地方政府能够通过抬高地价牟取利益的土地垄断；开发商资金压力小，同时看好调控压制下的刚性需求而“押宝”后市，导致开发商在政策高压之下依然敢于高价拿地。在此背景之下，供需双方对房价走势持走高预期，中国房地产难以跳出“越调越高”的怪圈。 2010年楼市政策的三宗最： （1）最多。2010年楼市调控中的国字号文件有三个：国十一条、国十条和国五条，这一密度在房地产行业来讲是前所未有的。在这三个文件的指导下，各部委和地方政府纷纷出台相应的调控政策，其中全国性的调控政策发布超100个，导致2010年的楼市政策几乎覆盖了全年，但8-9月除外，正是这两个月的政策空档，迎来刚性需求的全面入市，推动楼市的反弹，最终导致国五条的问世。 （2）最全。2010年楼市政策围绕“抑需求、促供给”的调控思路，出台了方方面面的政策。主要集中在如下五个方面：土地、融资、税收、保障房及限购。土地方面，在年初就计划全年供地18.5万公顷，其中保障房用地、棚改用地及中小套型商品房用地占到76.6%，总量上比2009年实际供应增加约80%，另外披露了闲置用地数量，并对地方政府进行约谈；融资方面，开发商的银行信贷、上市融资、信托融资等渠道均受到银监会的限制，甚至项目的预售款亦开始受到监管，而购房者的首付要求被提高，利率负担开始加重；税收方面，调高了开发商土地增值税的预征率，取消了购房者契税和个税的部分优惠，房产税也越来越清晰；保障房方面，不仅有量上的要求，并且在制度上、资金上分别出台政策为保障房的建设护航，未来还会在保障房的退出机制及问责机制上发力；限购方面，由限外籍居民购房，到限制本国外地户籍居民购房，最终到16个城市限制本地户籍居民购房，可谓全面限购。 （3）最严。2010楼市调控号称史上最严，主要体现在两个方面：一方面是政策力度空前，另一方面中央高层频频施压。政策力度上，首先从购房者的按揭首付来看，首套房首付三成，二套房首付五成，利率1.1倍，无疑是史上最严的；其次从保障房的建设上来看，2010年是历年建设力度最大的一年，计划580万套，最终开工建设590万套，并且2011年又提高到1000万套。中央高层为调控楼市，也可谓不遗余力。温总理在2010年初就承诺任期内把楼市管好，年尾依然表示会努力履行承诺；李副总理曾经一个月内三次调研楼市，在表示坚决调控楼市的同时，大力推动保障房的建设；胡主席亦多次表示“加快保障房建设，加强楼市调控”。中央高层就某个行业如此