建安地产CBD项目定位报告.ppt

本案基础：在没有综合项目实际信息进行深入研究以前，我们仅仅可以提供项目理论研究建议与操作思路。 本案目标 国内房地产一周要闻（4.4-4.10）是寒冬？还是阳春？？房地产的明天…… 1、中国第一季度房地产业企业家信心指数有所上升 2、中国保障房投资力度加大 3、北京二套房贷政策有所松动 4、广州首个限价房遭遇拒收尴尬 5、北京将严查房地产项目虚假宣传等违规行为 6、重点城市房地产市场表现 (1)深圳一季度销售价跌量升，二季度或将量高价稳 (2)上海二手房指数8个月来首次上扬 (3)广州3月一手房交易量创近9个月新高 (4)北京高档住宅市场售价持续下跌 7、社科院专家：房价还有40%至50%的下降空间 8、社科院蓝皮书：房地产业萧条09年难改观 区域特征分布情况——中心区永远是城市的焦点 区域定位借鉴——伦敦的CBD，地价最高的地方 英国伦敦CBD 七十年代初，世界上第一个CBD出现在伦敦。 1、被称为“一平方英里”（theSquareMile）的 “金融城”（CityofLondon） 2、新兴CBD则在“金丝雀码头（CanaryWharf） 3、梅费尔（Mayfair）全球富豪的聚集地 区域面积不大的梅费尔地区，是伦敦地价最高的地方，在这里花费300万英镑只能买到一套中型公寓。 居住在这里的人是伦敦人眼中真正上流品位的象征。 根据英国广播公司对近3年来全球生活消费指数的调查，伦敦的消费水平一直居于首位。如果问伦敦人哪个地区最贵，他一定想都不用想地回答是梅费尔。 区域定位借鉴——美国的CBD，住宅和商业用房成交额占据了美国房地产的半壁江山 曼哈顿是纽约市中心部位的岛。长20公里，宽4公里，面积57.7平方公里。曼哈顿CBD主要分布在该区内曼哈顿岛上的老城（Downtown）, 中城（Midtown）, 著名的街区是格林威治街和第五大街。 曼哈顿CBD是纽约市发展的催化剂，依靠CBD的影响，纽约市确立了其国际城市形象，曼哈顿CBD的住宅和商业用房的成交额，占美国房地产市场中此类用房成交额的40%；曼哈顿的地产估价约占纽约市地产估价总额的53%，1969年至1983年间，曼哈顿区地产价值增长了约58%；曼哈顿地区经济增长量占纽约市总经济增长量的82%。 对于本项目区位的理解——好的区位就要做好的产品，豪宅，肯定是首选 通过对比国际大都市CBD的发展规模，深圳CBD正在努力与其看齐。 参照国际CBD的发展历程，最终区域价值将得到极大的提升，房地产价值将成为城市的绝对领军者。 由此，我们判定本项目所在的区域在不远的将来将成为深圳土地价值最高的区域，我们的项目定位要契合土地的价值。 本项目的价值点梳理——五大核心价值点助本项目成为风云焦点 1、位于深圳福田CBD中心区，具有很高的区位价值； 2、位于会展中心的西侧，是距离其最近的住宅项目，极具会展经济价值； 3、是CBD内的最后唯一一个住宅项目，稀缺性价值大； 4、紧邻滨河大道，交通便利，交通价值无可比拟； 5、规模体量均较大，社区规模大，自身价值高。 客户定位—— 一类客户45-55%，二类客户30-40%，三类客户5-25% 目标客户描述——A类客户实例调查 目标客户描述——B类客户实例调查 目标客户描述——C类客户实例调查 目标客户描述——规范判断——主要有以下三个方面的主要特征 城市层峰人仕的主要特征—— 社会活动频繁，兴趣广泛，进取心强 客户置业购买心理和置业需求 客户定位总结—— 主要目标客户为中心区的政府、企业及附近区域的常驻人群 产品类型定位 基于本项目为以住宅为核心功能的都市综合体，具体的住宅类产品类型建议选择： 1、酒店式公寓（40-60㎡） 2、高尚住宅（120-180㎡） 3、阔景大宅（200-250㎡） 户型定位——以三房四房为主力户型，以酒店式公寓和复式为重要补充产品 物业类型及配比 酒店式公寓户型配比建议—— 小面积的一房一厅将成为酒店公寓中的主打户型 本项目户型适合不同的客户群体，合理的户型面积配比对区域内的主要客户群体具有较强的吸引力 深圳住宅户型分类 单位：㎡ 深圳标准 （套内面积） 深圳标准（套内面积） 优秀户型推荐——多维露台、阳台及阳光中庭的突出设计 优秀户型推荐——入户花园和外飘窗的大胆运用使得产品增色不少 设计师手札——四大亮点使本项目成为CBD划时代风云焦点 本案从中国传统居住模式中获取设计灵感，采用院落式布局，建筑沿道路平行布置，围合成一个独立完整的内庭院空间，大庭院的设计同样从中国园林中寻找灵