嘉定区商品住宅成交结构分析(PDF6).pdf

嘉定区商品住宅成交结构分析 2005 年8 月 嘉定区商品住宅成交结构分析 2005 年8 月 综述： 通过进一步获取嘉定区相关在售商品住宅的详细成交数据，现对嘉定区各板块成交结构 作进一步深入分析，从中找出内在变化规律。 首先统计了嘉定区 14 个主要楼盘 1～7 月的成交数据(基本涵盖了嘉定区今年在售的除 配套商品房以外绝大部分的商品住宅，但由于其中部分商品住宅如嘉城和金帝城市岸泊家园 既包含商品住宅又包含配套商品房，为分类带来了一定难度，故在此只能作一个笼统的估 算) ，并将以上数据与该区域商品房成交数据相比较，如下图所示： 商品住宅占商品房成交量比重 2,000 1,800 1,600 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 商品房 商品住宅 由上图可以看出，在商品房成交数量萎缩并不十分明显的情况下，商品住宅比重占商品 房比重从4 月起跳水一半以上并持续下降（由3 月的57 ％降低到5 月的13％），从6 月开始 则出现小幅回升( 由22%提升为 37 ％) 。也就是说，即使在 3 月份的高峰时期，嘉定区成交 749 套商品房，则其中商品住宅成交量只有424 套，而到了5 月的低谷时期，嘉定区反而成 交了 1000 套商品房，则其中商品住宅成交量降低为 127 套，其余成交商品房无非是配套商 品房和商铺、厂房、车位等物业形态。目前交易形势仍不乐观，7 月份嘉定区成交商品房 1229 套，商品住宅仅成交458 套，而且实际上其中仍包含了金帝城市岸泊家园中均价3400 元/m2 的343 套低价房 （由于其中最低价2052 元/m2 ，最高价 5668 元/m2 ，故无法区分其中政府 主导的配套商品房占去多少比重）。 1 嘉定区商品住宅成交结构分析 2005 年8 月 嘉定区各板块商品住宅成交套数对比如下图所示： 商品住宅成交套数 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 老城区板块 南翔镇板块 安亭镇板块 江桥镇板块 丰庄板块 由上图可以看出，高峰时期，嘉定老城区板块成交量比重始终维持在 53 ％～64 ％，但 投资客和非理性购房群体一旦退却，则成交幅度大幅萎缩，降至 11％～12 ％，而江桥镇商 品住宅成交量则先萎缩后大幅提高，由原来的10％～40 ％先降至3 ％～5 ％，到了6、7 月则 飙升至 75 ％～81 ％ （相应的成交价下降：嘉城最低价达到 3380 元/m2 ，城市岸泊最低价达 到2052 元/m2 ），说明政府已在采取一定措施来维持现有成交量。 个案分析： 通过对老城区各在售楼盘成交价的仔细比较，可以发现虽然交易量萎缩，但并非一套也 卖不出去。 维持现价的嘉贤庄和鸿达嘉苑都属于价格未见明显回落，而成交量则大幅缩水的案例， 7 月份二者成