后寨旧村改造项目营销推广方案.docVIP

项 目 建 议 书 2011年2月28日 目录 第一章 整体概述 3 一、城市概况 3 （一）、城市基本概况 3 （三）、城市发展规划 4 二、区位分析 4 第二章 项目区域房地产市场分析 5 （一）项目概况 7 （二）必要性 7 （三） 编制依据 8 （四）主要技术经济指标 8 第三章 项目地址与外部条件 8 一、项目地址 8 二、 外部配套条件 10 第四章 规划方案 11 一、设规模和建设内容 11 二、总体规划 11 （一）路网规划 11 （二）建筑布局 11 （三）绿地景观规划 12 （四）园林设计规划 12 （五）市政及社会配套设施规划 12 （六）户型设计 12 三、 项目进度计划 12 第五章 开发成本预测及财务分析 13 第一章 整体概述 十二五”开局之年，首个国家发展战略落户山东。 　期待多时的山东半岛蓝色经济区建设正式上升为国家战略。 青岛“新东部”是指即墨东部区域，包含温泉镇、鳌山卫镇、田横镇、王村镇、丰城镇、田横岛旅游度假区等五镇一区，土地面积423平方公里，海域面积2570平方公里，海岸线183公里。鳌山湾东临黄海，三面环山，拥有丰富的山、海、岛、泉、滩、林、港等自然资源，海水和温泉交相辉映，十里沙滩绵延不绝，24个岛屿环抱海岸，36座山峰层峦叠嶂。山、海、岛、泉、滩等旅游和港口资源丰富而独特，具有半岛城市群延伸和大青岛拓展的良好空间和资源优势。 二、区位分析 即墨市确定了东部开发建设的功能定位，是青岛大旅游的补充、延伸和升华，以休闲度假、疗养保健为主体的旅游度假中心；具有国内外高水准的会议中心和接待中心；聚集高精尖人才的科研教学中心；吸引精英人才的居住中心；依托女岛港和鳌山港，以发展造船基地、船用配件基地、物流区和多层生活区为主的临港产业区，鳌山海洋科技创新及产业发展示范区。项目位置在鳌山湾西海岸，鳌山卫镇北方向的海滨。属于“新东部”两大组团之一的鳌山组团。东面是港中旅开发的占地4100亩的海泉湾项目，和南山的温泉国际博览中心占地10000亩。 第二章 项目区域房地产市场分析 随着经济的发展和人口的膨胀，青岛市区住宅价格飞涨，从2004年的最高价位5，000元/平方米涨至10，000元/平方米，给普通市民购房造成巨大压力。旧村的开发建设，在为即墨鳌山湾东部区域的新农村建设增添新的亮点的同时，满足人们居住的需要，缓解即墨鳌山湾区的住房供求矛盾。同时，该项目区还是市区东部建设组团的重要组成部分，具有其必要性。 该项目所处位置属于即墨东部旅游区，交通便利，是理想的居住环境，项目从总体规划到单体的室内外设计也充分考虑市场的需求，“以人为本”，进行人性化设计，这就决定了在即墨市这个范围内，它是中高阶层的首选住宅，市内其他地区以及外地的置业者也会对在此居家置业具有浓厚的兴趣和信心，销售前景相对乐观。 从2010年青岛销售成交套数来看，即墨市可以说是绝对的焦点，其一龙山花园成交767套多得冠军，其二在政策房淡出的上半年，即墨辽河一路701号表现突出，以550套的成绩列居第五。东部的南山领海、港中旅项目平均售价在8000元，并且出现一房难求的现象。 一、市场发展预测 ◆ 地块毗邻滨海公路路，独特的交通资源使得该区域的休闲度假优势较为突出； ◆ 地块周边规划为较低容积率的高档物业，视野开阔； ◆ 地块周边是一条10米宽的绿化林带，可以先投资做绿化整改，即可望成为项目的私家花园。 ◆ 地块为平缓地； ◆ 地块周边交通路网顺畅，但公共交通系统较为缺乏。 ◆ 地块靠市区沿海线3公里内有部分高档娱乐场所，如温泉度假村、高尔夫度假地等； ◆ 地块所处为旅游度假区，环境状况良好； 以上分析表明，本项目地块具备所有中高档住宅所必须的地产因子，是较理想的中高档物业地块。 二、项目名称：鳌山后寨村旧村改造 项目地址：本项目地即墨市新东，紧邻鹤山路，滨海大道路。 （一）项目概况 鳌山后寨村 共有村民418户，村建设用地500亩 建设规模：规划总建筑面积75万平方米。其中回迁面积约10万平方。 建设投资：项目建设投资21亿元人民币。 资金来源：建设单位自筹资金21亿元人民币。 建设进度：项目总体规划，分二期建设，2011年秋动工，计划至2014年竣工。 （二）必要性 1．项目的建设是加快即墨东部城市建设的需要 城市文化底蕴丰富。其建筑也很有特色，尤其是东部开发以后，许多新颖的建筑拔地而起，美化了市容；该项目的建设有利于推动即墨市城市建设的步伐，提高即墨市人口容纳能力，项目建设势在必行。 2．符合即墨市东部总体规划，实现开发区区域规划，进一步完善综合能力 3．项目的建设是改善当地居民居住环境，提高市民生活素质的需要。 “衣食住行”对于百姓生活必不可缺，随着我国经济的发展，人民生活水平不断提高，对于居住条件的