议建筑物共同部分的收入分派问题.docxVIP

　　近年来，我国物业服务行业随着房地产业的迅猛发展而不断壮大，但业主与物业服务企业之间的纠纷却日渐增多，其中涉及建筑物共有部分的收益分配问题尤为突出。 　　本文从广州小区内占用公共道路摆摊这一现象的案例出发，在分析界定建筑物共有部分的构成和范围的基础上，参照国内外立法例和判例，经过学理疏通，采用比较分析和案例支持的研究方法，对建筑物共有部分的收益归属问题进行了详细的论述，并就如何具体完善收益分配制度的问题提出了一些建议和设想。 　　建筑物共有部分收益分配业主物业服务企业一、一个案例引发的深思据信息时报报道，广州市中山大道某小区业主刘小姐向记者反映，她家小区的周末集市越来越庞大，占道扰民不说，租金谁收，水电谁付也不清不楚。 　　记者走访多个小区，发现利用小区道路出租摊位牟利的问题已经非常普遍，其中的糊涂账让业主忧心。 　　据附近商铺的店员透露，进场摆摊要先向物业服务企业提交申请，再由物业服务企业统一安排和分配摊位。 　　摊位的租价大致是周一到周四200-300元晚，而周五、周末则需要500-600元晚。 　　至于小摊的电线则是从小区的大堂里接出来的。 　　小区业主们均表示从来不知道物业服务企业收取的租金去向，摆摊所用的水、电费用物业服务企业也没有进行明细公示。 　　这个案例引发了笔者的深思，我国《物权法》虽对建筑物共有部分的收益归属进行了明确规定，但在实际操作中，由于种种原因，业主与物业服务企业之间还是因具体的收益分配问题产生了不少矛盾。 　　为解决这一问题，本文将围绕着一建筑物共有部分应当如何界定；二建筑物共有部分的收益应该归谁所有；三建筑物共有部分的收益分配制度应如何完善这三点逐步展开分析探讨。 　　二、建筑物共有部分的界定在解决建筑物共有部分的收益归属及分配问题前，我们要先对建筑物共有部分的范围进行界定。 　　建筑物共有部分，是指区分所有的建筑物及其附属物的共同部分，即专有部分以外的建筑物的其他部分。 　　一按照其形成的原因，在法理上可以分为法定共有部分和约定共有部分。 　　法定共有部分属于法律明文规定，按其在区分建筑物中之自然属性而为区分所有权人共同所有的建筑物部分或建筑物附属部分，如《物权法》第73条规定建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。 　　建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。 　　建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 　　《物权法》第74条第3款规定占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 　　约定共有部分则指属专有部分但约定由区分所有权人共同使用的部分，如物业小区内专为业主委员会、业主提供的会议室、管理员室、交谊厅等。 　　二按照执行的职能差别，在范围上可分为共用部位和共用设施设备。 　　共用部位是维持建筑物牢固安全，连接各专有部分的建筑构件，是区分所有建筑物成立的必备条件，是各专有部分赖以存在的纽带。 　　共用部位具体指住房主体承重结构部位包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等，户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 　　共用设施设备是指同一栋建筑物内，供该栋建筑物全体业主享有共有权的、保证建筑物正常发挥效用的各种设备设施的总称。 　　共用设施设备具体指住宅小区或单幢住房内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 　　三、建筑物共有部分的收益归属问题一收益归属及其分配使用的现状据温州商报记者报道，居住在城南龙居幢的一居民告诉记者，她每天进出电梯都能看到广告，但从来没有人告诉她这个广告费用到哪里去了；下吕浦春秋社区包女士说，她知道小区里有额外收入，如小区车库出租等，但物业服务企业从来没有向他们公示相关的账目清单。 　　文景花苑一居民说，物业服务企业搞创收可以理解，但物业服务企业有必要告知业主经费去向。 　　目前，我国各地区在有关建筑物共有部分的收益归属及其分配使用的问题上，存在着大量状态不明的情况。 　　许多物业服务企业为了自身利益的满足，跳过业主，在没有事先征得业主同意的情况下直接与商家洽谈签约，利用小区共有部分开展经营活动，如设立摊位、投放广告等，所得收益也没有向业主公示和返还，而是收归己有。 　　下图以投放小区广告合同的签订为例，生动展现了这一混乱境况可见，利用建筑物共有部分经营所获取的收益是一块巨大的奶酪，但就这块奶酪即这些收益究竟该归谁享有的问题，在现实中往往会引起业主与物业服务企业之间的纠纷。 　　经有关调查总结，这些收益的去向主要有1、补充