长沙某项目商业部分定位及营销报告.pptVIP

商业部分定位及营销报告 长沙佳龙房发有限公司  广告推广 演示结束，谢谢！ * * 中国地产商域网 本项目整体定位 1、本土或外来知名品牌酒楼（连锁） 2、银行类金融机构 佳 龙 地 产 总策略 1、整体出售 2、整体招租 3、销售招商精密互动 佳 龙 地 产 策略安排 1、全力推进销售工作 2、全力推进招商工作 2、招商先行、销售跟进、销售招商紧密互动， 以优惠条件吸引知名客户 佳 龙 地 产 整体销售 目标性 筛选主力商家 针对性 针对本项定位，选定多家酒家进行销售洽谈 佳 龙 地 产 整体招商 目标性 银行类金融机构 针对性 选定2、3家银行进行招商洽谈，以优惠条件 吸引客户 佳 龙 地 产 销售招商精密互动 目标性 1、招商类客户（酒家或银行） 2、销售类客户（酒家或投资客户） 针对性 投资客户的分析、强力跟踪销售，以高投资 回报率吸引客户 佳 龙 地 产 佳 龙 地 产 价格定位 均价：9039元/平米 4380元/平米 5400元/平米 18000元/平米 价 格 9798529 1084.01㎡ 1588801 362.74㎡ 三 2045628 378.82㎡ 二 6164100 342.45㎡ 一 销售总价 标准面积 楼层 佳 龙 地 产 租金定位 1084.01㎡ 362.74㎡ 三 378.82㎡ 二 342.45㎡ 一 租金 标准面积 楼层 佳 龙 地 产 工作表 招商小组成立：开发商定 广告公司确定：开发商定 酒家类、银行类名单圈定： 分头与各商家拜访、联系：7月2日-----7月15日 商家情况汇总，进行商家分级：7月16日 第一批商家位置落定，合约洽谈签署：7月17日----7月25日 第二批商家位置落定，合约洽谈签署：7月26日----7月30日 佳 龙 地 产 三层招商方式 三层定位为时尚潮流天地，商场内的经营品类具较高的同质化，因非品牌商家，故不存在明显的级别划分，故商家的评判标准即为是否符合三层平面各业态分布的情况； ? 三层招商落位须在一二层招商成果明显时（50%以上招商率）方可进行，以保证三层商业的经营风险； ? 招商落位前以客户意向积累为主，待客户积累数量达到三层商铺数量的50%时，方可具体落位、签署合约； ? 佳 龙 地 产 根据各业态类别的划分，在各业态集中的区域进行派发海报宣传，如潮流服饰集中的步行街、化妆品集中的和瑞商场等 ； ? 组织小型集中招商推介会，加强与商家的沟通，增进客户认识，吸引客户成批进入； 三层招商方式 佳 龙 地 产 四层招商方式 四层定位为女性休闲、娱乐功能区 功能区作用： 有效拉动纵向人流 最大可能的满足女性逛街的各项需求 打造女性一站式消费的“女人世界” 成为本商场独特的、积聚吸引力的女性服务功能区域 佳 龙 地 产 四层招商方式 四层美容美体、健身等功能区域的招商需先圈定入围商家名单，按商家名单取得同商家的直接联系； ? 由于功能区面积大，装修及开业前的工作量大，故需给其2个月的免租装修期； ? 四层的开业时间争取于整个商场的开业时间，从而达到有效 带动商场人流的作用； ? 佳 龙 地 产 对于全国连锁的经营商家（如青鸟瑜伽、NB自然美等）通过网络查询其联络方式； 四层招商以满足功能为主，在功能区域面积充分预留的情况下，若三层招商完成，仍有商家租赁需求，可在四层辟出部分面积满足商家经营需求。 四层招商方式 佳 龙 地 产 一二层销售方式 主力店招商 一二层采用年8%回报率 长期返租的形式销售 招商未果 一层、二层采用直接销 售方式+前3年返租销售 （年8%回报率） 招商成功 佳 龙 地 产 一二层直接销售方式+3年返租销售 同时采用自营直接销售与返租销售，吸引商铺经营者及投资 者购买。 ?直接经营销售模式：直接面对自营者进行销售，客户购买同时须与经营管理公司签订《经营管理公约》，借此管理公约内容约定商家的经营品类、档次、物业管理等内容，有效对购铺自营者的经营状况进行管理。 此类商户必须要求其于2005年10月1日与商场同步开业。 佳 龙 地 产 一二层长期返租销售方式 由于零散招商由主力商家完成，故可节省招商时间及工作，可 尽快进入销售工作； 投资回报率制定为8%，回报年限