普通小区物业管理收费难的原因及对策.doc

PAGE 1 普通小区物业管理收费难的原因及对策 【摘要】 我国物业管理起步较晚，总体上尚处于一个开发摸索阶段。当前亟待解决的问题是普通小区收费难问题，这个问题已经直接影响到整个物业管理界的发展。本文从物业管理公司与开发商、业主的关系入手，分析了普通小区物业收费的现状和物业收费难的原因，并提出了解决问题的对策。 【关键词】 物业管理 物业费 业主 一、物业管理公司与开发商以及业主的关系 1、物业公司与开发商的关系 我国90%的物业公司是与开发商绑在一起的，大部分都是开发商的子公司，这样对业主是没有好处的，当接管验收时，物业管理人员就不会很好的位于主把好关，为以后物业管理的日常工作留下一些问题，着就是侵害了业主的权益。当小区出现问题时，物业管理公司不便于向开发商追究责任，而小区的居民又会不停的向物业发难，这就形成了物业公司夹在业主和开发商之间左右两难的情况，本来物业公司与开发商应该是相互制约的关系，而这样一来，物业公司不但没有发挥好他的职责，反而成了开发商的替罪羔羊，带开发商受过。这样就形成了物业管理难做，出力不讨好，业主对物业公司不信任，无形中增大了物业管理公司的压力。 2、物业公司与业主的关系 从业主入住之日起，物业管理人员与业主朝夕相处，小区内很多事情都有物业管理公司来完成，可以说物业管理人员是最了解小区的人，是小区的管家，如果从小区的建设阶段就让物业管理公司进入，了解小区的开发情况，根据日后物业管理工作提出相应的建议，将对日后物业管理有很大的帮助。然而有了与开发商的这层关系，物业公司就不能很好地为业主服务。当业主入住后发现开发商没有兑现当初的承诺，开发过程的诸多问题开始暴露，业主就会对物业公司发难，联合起来拒交物业费，使物业公司与业主处在对立的局面，对以后的物业管理造成很大的不便。 二、物业管理收费现状 我国大部分地区物业管理费收缴率都不是很讲理想，例如，北京市的物业收费率一般在50%——60%，最低在30%左右，能达到80%的物业服务企业很少，广州约有20%的业主拒交物业费，武汉300多家物业管理企业中，小区物业管理运行的较好的收费率只能达到80%，南京市居住性物业管理服务费收缴率不足70%。内地三级城市收缴率最高能达到40%。据不完全统计，全国大城市的商品房物业服务费收缴率不足70%。从以上数据可以分析出，目前从总体上讲，我国的物业管理费收缴率处于较低水平。 物业管理费用征收标准实际执行不到位，远远低于物价部门审定标准，而且对于物业管理费收费的标准没有明确规定。业主交一块钱能享受多少服务，没有明码标价，业主和物业管理公司对于这个也没有一个相对比较共识的标准。 我国没有全国统一性的物业管理法规对物业管理服务项目、服务标准没有统一规定，对支付多少物业费，提供什么样的服务，怎样达到“质”、“价”相符没有统一的要求，各地自行制定相关的地方性法规，各省市政府对有关物业管理法规制度的执行细则均有不同版本，无法统一形成完整、系统的体系，这些法规性的文件之间有着各自的地方特色，甚至相互矛盾，专业物业管理公司的管理难度亦相对地大大增加，由此造成业主和物业企业在服务标准上认识偏差较大。 三、物业管理收费难的原因 1、物业费定价方式不合理 我国物业管理行业采用的是政府指导价与市场调节价相结合的方式，而超过三分之二的住宅类物业基本上都是实行的政府指导价，物业管理企业一开始就被定性为保本微利型企业，而政府指导价都会在效用最大化和费用最小化中选取后者，这使物业服务费一直处于低标准，从而使物业服务企业一直处于低标准、低收费率下艰难运营。 2、开发商遗留的问题 有些业主以房屋质量问题为由而拒交物业费。我国的物业管理有多种形式，但不管是那种方式，都与开发商有着千丝万缕的联系。有些开发商急于赶工期或没有按照施工标准进行施工，使得部分房屋的建筑工程质量存在一定的问题，业主入住后意见较大。面对这些建筑工程质量的问题，有些业主分不清是建设质量问题还是管理质量问题，不知道同开发商、施工单位进行交涉维权，导致最终把一切矛盾、意见和问题统统推给物业管理企业，全部让物业管理企业给予解决。有些开发商为了快速将房屋售出便选择物业费打折或减免措施，实际上这已经越权了，业主入住后发现开发商的在承诺未兑现，由于业主对物业管理不够了解，不知道物业企业与开发商各司其职，所以就把所有的怨气都发在物业公司头上，而物业管理公司无法对开发商进行有效的制约，不能解决好这些问题，从而引发业主拒交物业费来维权。 3、物业公司自身的原因 管理水平地，服务不到位。目前物业管理企业的利润普遍较低，甚至有些物业服务企业出现亏损，有些企业就开展一些副业来弥补物业管理费的不足，然而一些物业管理企业因为副业却忽视了公司的最终目的，在为业主提供服务的时候马马虎虎，服务不到位。由于业主得不到称心的服务，物