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财务杠杆的房地产业融资探析 　　房地产业存在的融资问题１．短期借贷偏多。 　　对于企业而言，为保持稳定发展，应均衡地安排长短期负债，保持适当的比例以满足对不同用途资金的需求，保证资金有效周转同时合理规避财务风险。 　　而房地产企业是一开发周期较长的行业，其需要长期的、巨额的资金支出，但由于我国商业银行结构不够完善及房地产行业的高风险性，导致其较难获得银行长期信贷支持，使其长期融资能力有限，从而产生流动负债比例偏高的现象，这种状况与其行业周期的长期性不相适应，加大了其财务风险。 　　２．外源融资比例较高。 　　根据优序融资理论的观点，企业融资首选留存收益融资，即内源融资，其次是负债融资，最次是股权融资。 　　而根据我国房地产企业的财务报表分析，留存收益占总融资的规模偏低，外源融资，特别是负债融资所占比例偏高，房地产企业所需的开发资金中，除去企业自有资金及定金和预收款后，国内贷款是其主要外部资金来源，债券、信托等资金所占的比例非常小。 　　企业资本结构中若负债比例过大即过度负债经营，生产经营中一旦有销售不畅、存货积压的现象，都会引起资金成本大幅度增加，降低企业的经营利润，加大企业的经营风险和财务风险，尤其对于资金使用周期较长的房地产企业而言，更会使其经营风险和财务风险加大。 　　３．上市融资较为困难。 　　股权融资具有增加企业财务灵活性，保持企业债务融资能力，增强企业投资扩充能力，提升企业知名度，增强市场竞争力，实现规模扩张的效用，而且随着金融业的愈来愈市场化，上市融资已成为各房地产企业融资的工具。 　　但是，上市的条件极为苛刻，很大一批企业达不到要求，并且申请上市的时间跨度很大，成功后企业面临的竞争将更为激烈，企业还存有稀释股权的风险，财务报表的披露，将使企业面临商业秘密泄露的风险，因此，房地产企业上市融资的较少。 　　４．股权集中度偏高。 　　我国房地产企业股权高度集中，大股东掌控管理层的情形频繁发生，公司治理有等于无，而中小股东大多具有搭顺风车的心理，对企业的经营管理不甚关心。 　　因此，大股东与公司管理层形成共同利益体，共同控制企业，管理层多借助于财务杠杆使大股东获取非法利益，以致中小股东利益经常受损，导致其不得不转向二级市场进行投机，投机市场扭曲了股票价格信息，对企业的融资行为难以形成有效的约束。 　　企业的投资、融资难以形成有效的约束机制。 　　改善房地产企业融资问题的对策１．发展债券市场，提高长期负债比例。 　　对于资金周转周期较长的房地产企业而言，其长期资产固定资产和长期投资等应由权益资金和长期负债资金支持，短期资产流动资产由短期负债资金支持。 　　如果长期负债和权益资金之和小于长期资金需求，即以部分短期负债支持了部分长期资产，那么一旦企业面临短期债务偿还压力时，势必会影响正常的经营活动，因此，企业应从发展债券融资入手，加大长期负债融资的比例。 　　发展债券市场，首先应完善债券信用评级市场，加强企业的信用评级效力，其次完善债券方面的法律、法规，依靠硬性规定来促进债券市场的发展，最后应适量减少对债券发行的规定条件，使企业在债券的发行价格和发行数量方面有充分的自主性，同时也应增加企业债券的流动性，使债券市场得到充分的发展，从而提高房地产企业的长期负债比率。 　　２．保持合理的负债比率，拓宽融资渠道。 　　房地产企业具有极易受国家宏观调控政策影响的特点，且国家政策是不可预测的、不可逆转的，因此，对于资产负债率过高的企业而言，很可能出现融资困难，甚至是资金链的断裂的危险。 　　对于房地产企业资产负债比率过低的问题，国家可以考虑调整金融工具使用方面的政策，优先使用能够为企业带来财务杠杆效益的金融工具，从而帮助企业改善融资结构，优化企业的资本结构。 　　合理的资产负债率能使企业在国家实施紧缩调控政策的情况下，尽量减小自身融资风险，同时也能促使管理层关注企业财务状况，加强了借贷还本付息的对其的压力。 　　此外，企业还应积极开拓多元化融资渠道，安排合理的资金融资结构，最大可能的分散融资风险。 　　３．充分认识财务杠杆的作用。 　　财务杠杆在融资决策中具有极其重要的作用，企业应重视并合理利用财务杠杆这一工具，提高投资回报率，增强自身的市场竞争力。 　　对于房地产企业，应加强其管理层，尤其是财务层面的管理人员对财务杠杆效应的深度认识，促使其正确、准确地运用财务杠杆效应，在对项目进行可行性分析的基础之上，利用财务杠杆来扩大企业规模，打造企业在行业竞争中的优势地位，做到融资行为与企业的实际盈利能力和债券的融资成本相匹配，能保持合理的债权与股权融资关系，根据自身的实际情况，对资金结构和财务结构进行优化，完善公司财务体系，扩大经营规模，争取更多的市场份额，在看到财务杠杆对企业使用债务融资的负效