正安基地功能定概念设计方案.DOCVIP

正安基地功能定位概念设计 关于武汉商业 正安基地概念定位 运作模式定位 功能定位策略 概念定位策略 形象定位策略 招商目标定位 一、关于武汉商业 武汉市具有独特的区位优势。地处华中腹地，位居长江中游，承南启北，连东接西，交通通讯便捷，是我国开放格局中由沿海向内地推进的“接力点”，也是我国产业结构优化结构化和升级的“过度带”，区位优势会吸引大量的资本流入，成为国家“抢滩”的重点地区。经过近几年武汉市政府的努力，武汉市的经济发展已有一定的基础。经济基础和综合实力不断增强，2000年综合实力在全国城市中居第6位，基本形成了“三、二、一”的产业格局，已成为华中地区和长江经济带的经济中心，是这一区域中城市网络和现代经济的集聚地。 就武汉市的商业格局看，各大型购物中心、大型百货店及各超级市场仍是武汉零售的支柱，而各超级市场、便利店、大型专业店、专卖店等成为商业有利的补充。从武汉市场的消费结构来看，武汉比不上北京和上海，尽管人口众多，总体消费能力很强，但大部分消费能量都积蓄在高端以下市场，高端市场并不成熟。从市场占有率方面，武汉市的低端和中低端市场由传统超市、大型超级卖场、仓储超市雄踞；中端和高端市场又由形形色色的专业店跨位分割，竞争异常激烈，因此选择进入这一领域需要首先认清自己是否拥有这样的资源格局，资金实力是否雄厚，因为这个领域是一个收益与风险并存的三角地。 正安基地概念定位 但于发展商而言，商业地产与普通地产的开发是不能同日而语的。一个商业地产项目从立项建设到开始经营，涉及到建筑规划、市场定位、主题定位、装饰装潢、商品布局、商铺间隔、宣传推广、招商销售以至商场的经营管理等诸多方面的内容。然而，就一个成功的商业地产项目来说，准确合理的市场定位又是诸多因素中的重中之重。市场定位是项目前期工作的重点，准确的定位可以赋予项目独特鲜明的个性。如北京王府井、国贸为国际商品特区，定位于高档购物消费中心；广州天河广场定位为大型一站式购物中心，集购物、休闲、娱乐、旅游等于一体，吸引的则是大众消费者。项目的定位传达的是项目的精髓，项目的中旨，定位不准甚或不当，项目就很难适应市场，甚至难以生存。 在此这个关键的定位中，我们做的是一个感性的判断，而没有数据的平台支持，因此在真正的运营状态下，不能用做市场指导。 正安基地主题功能定位： 功能主题多元化，以金融机构为切入点，组成集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的集约式特色主题广场 重点解析： 集约式： 新现代集市：当购物成为娱乐，购物商场亦随之成为娱乐场所，我们去商铺购物，至饮店进餐，如果倦了便在长椅上坐坐，同时我们也希望在此有不少精彩的社交活动…… 在商场的通道或中庭是否可以欣赏时装表演、小型画展、甚至迷你演唱会？更不甚者让浓浓的饮香溢满心胸，这里能否可能，我们让这一切成真，就在这里－正安基地，这里是功能汇聚、人潮汇集、现代超前的个性集市，创造着一种与社会功能相适应的商业新模式。 主题广场： 在主题功能的定位下，将目标客户的衣食住行乃至吃喝玩乐统合于一个完整的商业系统中，并作出自成体系的划分，共构成一个包罗万象又井然有序的消费天地。 运作模式定位 现今中国商业物业的经营模式大致有三种。 一种是自主开发，经营上由某一现有物业转向租赁模式，以房东身份坐收租金，如婚变后的亿安广场； 此种方式的优势为：不需要持续加大商场后续经营投入，只需基本的维护成本即可，同时由租金带来的可观现金流，也可暂缓地产商现金流危机； 劣势为：其招商形式运作，不利于商场整体品牌经营。经营控制权的旁落，使得百货商场形同一个豪华的集贸市场，不方便灵活调整商场经营结构，竞争力非常薄弱。 第二种是自主开发后，仿效国外商界司空见惯的品牌输出管理模式与著名的有丰富管理经验的商业品牌合作经营。 第二种在行业中也叫做契约经营模式就目前情况来看大致有三种形式。一种是所谓的亿安模式，即地产商实施对商场货款的绝对控制；第二是新大新模式，即品牌零售商占主导；三是信和模式，即品牌零售商与地产商既监督又合作。如今看来，只剩广百信和尚且相安无事。这种模式在国外之所以推崇甚广，是因为它可以有效弥补地产商商业经营经验的不足，可使竞争力大大增强。但由于地产商对短期内回笼资金的快与百货业资金回收的慢构成矛盾，彼此合作的心态不一极易引发合同中所谓的责、权、利不明晰。 第三种方法是自主开发，以公司制管理模式自主品牌经营，在武汉最典型的案例莫过于武广。 这种武广式的自主品牌经营模式，虽然对百货业强调经营的灵活性，强调企业整体品牌的塑造和提升不无裨益，但经营风险却很大，首先它要求企业有强劲的资金后盾支持，以免前期的巨大垫付成本加上后期的经营投入会加剧资金链条的紧张；其次它要求管理层具备雄厚的经营实力。如果经营不力而延误了资金回收的合理速度，企业也