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物业设备设施管理概述 一、物业设备设施管理概念 “物业”一词译自英语property或estate，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态，如：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。 什么是“物业” 建设项目全寿命周期 “建设项目全寿命周期” 指自建设项目自决策开始，经过各项施工前的准备工作——设计阶段——建设项目具体施工阶段——竣工完成后的运营使用——直至建设项目到达使用寿命拆除为止。 物业管理在建设项目全寿命周期中的位置 DM ——Development Management决策阶段的管理 PM ——Project Management 实施阶段的管理即项目管理 FM ——Facility Management 使用阶段的管理即设施管理(物业工程管理） 《物业管理条例》 国务院2003年6月8日公布的第379号令《物业管理条例》中对“物业管理”的定义为:“物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区城内的环境卫生和秩序的活动。 物业管理相关法律、法规 “物业工程管理”就是物业公司对设备设施管理，物业设备既包括室内设备，也包括物业红线内的室外设备与设施系统，具体主要有给排水、供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、燃气供应以及通信网络等设备，这些设备构成了物业设备的主体，是物业全方位管理与服务的有机组成部分。 1、物业工程管理 现代物业无论是住宅、商业、写字楼、工业厂房或者其它不同业态，设备设施系统都是非常重要不可缺少的组成部分，设备设施的正常运行可以满足人们生活的基本需求，给人们的工作、生活提供更合适 ，更安全的外部环境。 国际设施管理协会（IFMA）确定的物业设施管理的含义：包括：物业资产管理和物业运行管理，和我国的物业管理概念有一定的差异。 设施管理 物业资产管理 财务管理 空间管理 用户管理 物业运行管理 维修 现代化 2、物业设备设施管理的意义 注：国际设施管理协会（IFMA）成立于1980年，是世界上最大和最广泛认可的国际设施管理专业人士协会。 注：物业设备管理的基本内容包括管理和服务两个方面，也就是说，需要做好物业设备的管理、运行、维修和保养等方面的工作。 *管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的意义： ① 物业设备管理在为人们提供良好的工作、学习及生活环境中，起到基础性管理的作用，并提供了有力保障。 ② 物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设备现代化、规范化的强有力手段。 ③ 物业设备管理是提高现有设备、设施性能与完好率，延长设备使用寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的保证。 ④ 物业设备管理是城市文明建设和发展的需要，对文明卫生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航的作用。 ⑤ 物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。 2、物业设备设施管理的意义 3、物业设备管理的目标 注：物业设备在整个物业内处于非常重要的地位。它是物业运作的物质和技术基础。 * 用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目标。 * 衡量物业设备管理质量的两个指标： A——设备有效利用率，％； B——设备的完好率，％； 确保工程使用安全 3、物业工程管理的目标 核心目标：项目的保值与增值 有利于环境保护 有利于节约能源 满足最终用户的使用功能 降低工程运营成本 有利于工程维护 ☆物业设备设施是否完好的要求： ①设备运转正常 ②设备技术资料及运转记录齐全 ③零部件完整齐全 ④设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象 ⑤防冻、保温、防腐等措施完整有效 二、物业设备设施管理的内容 二、物业工程（设备设施） 管理的划分 以项目为基点，按照时间进行划分物业设备设施管理可以分为两个阶段： 物业工程管理 前期物业 工程管理 运营期 物业工程管理 1、前期物业工程管理 建设项目施工基本完毕，完成或即将完成竣工验收阶段，为了使后期物业管理能够顺畅进行所作的各种前期准备工作（包括对项目现场的熟悉，制度建立，承接查验工作、人员培训等工作） 时间节点： 前期物业工程管理的内容 人员管理制度 设备管理制度 管理制度的建立与实施 人员管理制度 管理制度的建立与实施 人员架构设置：符合需要