物业工程维修培训资料.pptVIP

目 录 工作内容概况 主要工作内容 行为规范 维修计划 观光电梯钥匙使用管理 水景设备运行维护管理 案场电器设备操作 消防系统管理 空调系统管理 附属设施管理 物料的管理 工作内容概况 物业各部门各系统正常运作的基本保证 ; 提高服务质量、提供所必要的物质条件、保证设施设备日常管理工作 ; 工程部也有“无形第一线”之称 . 主要工作内容 工程及设备的运作维修和保养工作。 检查所有系统是否正常及安全; 与物业之管理部共同应付所有项目之紧急事故 根据已定之时间表，进行项目所有设备的运作; 向物业管理部提供解决一切有关工程之问题及查询。 由发展商负责及牵头，接收工程完工后之设备; 确保项目所有系统，根据政府之规定，作出定期之检查、测试和保养，并将有关证件安放于适当位置。 应付客户之投诉，并根据公司之政策尽力为他们解决工程问题。 对每年工程费用开支作出预算； 定期清洁所有机器之外部，如有需要，除锈及刷防锈漆。 定期为机器测试和大修。 对新加入之人员作出培训； 记录项目各主要机电设备之状态和读表数。 在更新改造工程上，为客户提供工程上专业之意见，在工程进行时，监察所有工程，以确保符合标准。 有系统地记录项目各工程设备维修事项。 每月总结当月之工程事项，并向物业经理提交报告。 与物业管理部其他部门作出应有之沟通。 在项目竣工交付使用后之保修期间，协调各有关承包商及施工单位，进行整改工作。 行为规范 维修人员应穿着整洁，佩带胸卡，态度和善； 落手轻； 进现场维修应有人的陪同下进行； 进现场维修应礼貌待客，一时解决不了的问题应向客户或通过客服人员向客户作出解释，并立即汇报主管； 在工作时应保持安静，不要高声谈话，禁止抽烟； 在公众区域修理时应设立安全标示，对一时不能使用的设备应事先放置“正在修理，暂停使用”的牌子，确保客人安全； 对客人影响较大的修理项目，尽可能安排在夜间进行； 维修人员应遵守国家劳动部门及有关部门颁发的劳动安全条例； 更新的设备由工程部会同财务和有关使用部门共同参加验收； 电梯、锅炉每年由工程部会同劳动局按国家规定的质量标准检查。 维养计划 各项目应制订各类设施设备的年度维修保养计划并严格执行，保留记录 。 维修保养计划应包括：供配电系统、弱电系统、给排水系统、空调系统、消防系统、房屋本体及附属设施、电梯、计量仪器、水景（水系）、停车场、等 。 雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施 。 维养计划必须与年度预算相结合 。 观光梯三角钥匙使用管理规程 公司工程部负责三角钥匙的保管、领用及借用的登记、备案管理工作，并监督电梯维修工对三角钥匙的正确使用。 三角钥匙的使用人员必须是持有国家法定部门颁发的“电梯安装、维修”资格证书的电梯维修工；包括电梯司机在内的其他任何人员均不得持有或使用三角钥匙。 当现场需要使用三角钥匙时，使用前首先必须确认以下事项： A、确认电梯没有无关人员乘用； B、检查电梯安全回路，确认所有安全回路没有短接； C、必要时打开电梯井道永久照明。 用三角钥匙打开层门时，一定要“一慢、二看、三操作”，确认电梯在该楼层并已完全停车。 作业时要保管好三角钥匙，以免丢失。 作业结束时要检查作业有无过失、工具等有无遗留；确认所有层门均已关闭；确认三角钥匙没有遗失.未经许可擅自借用三角钥匙者,将依据公司有关规定给予重处;酿成后果者移交司法机关处理。 水景运行维护管理规程 检查喷泉系统管道是否完好，阀门开启位置是否大致相同； 水池灯是否固定良好； 开启进水阀往水池内注水，距溢水孔左右时停止进水； 合上喷泉水泵控制箱内的自动空气开关，检查三相电源是否正常。 按控制面板上喷泉水泵的启动（停止）按钮，实现喷泉水泵的启（停）； 合上控制箱水底灯的控制开关，实现水池灯的点亮（熄灭）。 维护保养 阀门、管道：阀门开关应灵活可靠，内外无渗漏；阀体内外无漏水；管道及各附件外表整洁美观，无裂纹，密封性是否良好。 水池灯：固定是否牢固；灯具是否完好；灯具是否接地。 电机、泵体：拆开电机接线盒内的导线连接片，用500V兆欧表摇测电机绕组相与相、相对地间的绝缘电阻值不低于0.5MΩ；检查泵体应无破损，转动灵活、无卡阻现象；补充润滑油，若油质变色、有杂质，应予更换；电机、泵体外壳除锈，刷防锈漆；电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密。 电缆线路：是否破损，绝缘性是否完好；接线盒防水性是否完好。 控制箱：断开控制箱内总电源开关，检查转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可靠；检查控制箱内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好，紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝；清洁控制箱内外灰尘。 试运转：合上总电源，检查电源指示应正常；点动判断水泵转向是否正确，若有误应予更正；泵运转应平稳，