物业管理从业人员岗位培训-房地产开发经营跟管理资料.pptVIP

《房地产经营与管理》 中国物业管理从业人员岗位培训 《房地产开发经营与管理》 第一章 房地产投资概述 房地产业：是为人类社会生产活动提供入 住空间或物质载体的行业。 房地产投资具有收益，保值，增值和消费四个方面的特性。 §1.房地产的种类和特性 一.房地产的种类 1.土地 2.建成后的物业 （1）居住物业 （2）商业物业 （3）工业物业 （4）特殊用途物业 二.房地产特性 1.位置的固定性或不可移动性 2.经济寿命的可延续性 3.适应性 4.不一致性 5.需要管理 6.能从周围社会环境的改善中获得收益 §2.房地产投资的形式与优缺点 一.房地产投资的形式 1.房地产开发投资:从购买土地使用权开始, 通过在土地上的进一步投资活动,即项目策划规 划设计和施工建设等过程,建成可满足人们某种 入住需要的建筑物及附属设备设施与环境 即房 地产商品向市场销售收回投资获取收益. 2.房地产置业投资: 满足自身生活居住或生 产经营需要;作为投资将购入的物业出租给最终 使用者获取利润也可转售给他人而获取收益. 二.房地产投资的优缺点 1.优点： （1）能得到税收方面的好处 （2）易于得到金融机构的支持 （3）能抵消通货膨胀的影响 （4）提高投资者的资信等级 2.缺点 （1）投资数额大: 开发或置业均需几百万几千万 甚至数亿元人民币. 前期投资或首期付款20%也望 楼兴叹.故不是大众化的投资工具. （2）投资回收周期长:开发投资3一5年. 置业投资 少则8一10年,长则30一50年甚至60年.资金压力太长 （3）需要专门的知识经验: 要有开发商应具备的 素质和能力.还必须进行有效的专业化的物业管理. §3.房地产投资的风险与投资组合 一.风险的概念与风险分析的目的 1.风险的定义：投资的实际收益与期望的或要 求的收益的偏差 2.风险与不确定性：风险涉及到变动和可能性， 某事件具有不确定性，意味着对于可能的情 况，无法估计其可能性，因此对未来投资收 益估计应该是定性，而不是定量。 3.风险分析的目的：辅助投资决策 二.房地产投资风险的种类 1.第一种分类方式 （1）收益现金流风险 开发投资：未来房地产销售价格变化，成本增加，市场吸纳能力变化，会对开发商收益产生巨大影响 置业投资：未来租金变化，市场出租率变化，物业毁损造成损失，资本化率变化，物业转售时的收入等，也会对投资者的收益产生巨大影响 （2）未来经营费用的风险：主要是对置业投资来说，建筑技术的发展，建筑功能要求的提高，影响到物业使用，购买者须支付昂贵的更新改造费用，这些费用对当前房地产市场价值有很大影响 （3）资本价值风险：物业的资本价值，会随着收益率的变化而变化，房地产收益变化是复杂的，资本价值风险影响置业投资的收益，表现在估价误差，市场影响，政府法律金融政策影响，宏观经济形式影响，功能陈旧，通货膨胀，法律风险。 （4）比较风险：即机会成本风险，投资者将资金投入房地产后，就失去其他投资机会，也就失去其他机会可能带来的收益。 （5）时间风险：适当时间强调选择合适地点和物业类型，进行投资，使获得最大投资收益的同时，风险降至最低限度。 （6）持有期风险：与时间风险相关，影响项目收益的不确定因素越多，风险随持有期的延长而加大。 2.第二种分类方式 （1）商业风险：置业投资经营的费用超过收益或销售利润的情况。 （2）利率风险：利率的变化会导致置业投资的损失。 （3）市场供求风险：房地产市场是地区性市场，可通过密切关注当地经济发展状况，细心使用投资分析结果，避免某些市场风险。 （4）购买力风险：由商品或服务价格上涨带来的风险。 （5）政策风险：国家税收政策变化带来的风险，可选择政府鼓励的有收益保证或有税收优惠政策的项目投资。 （6）或然损失风险：是由自然灾害引起的置业投资风险 三.风险对房地产投资者行为的影响 1.令投资者根据投资风险的大小，确 定其合理的投资收益水平。 2.使其尽可能规避，控制和转移风险 四.风险与投资组合 投资组合理论主要论点： 是在相同的宏观经济环境变化下，不同投资项目的收益会有不同的反映。目标是在一个固定的预期收益率下使风险最低，或是在一个预设的风险下使收益最大化的投资组合，要使基金安全，收益稳定。 §4.考虑时间因素的资金等效值计算 一.资金的时间价值 是指同样数额资金在不同时