高鑫园郑州地产项目分析报告.ppt

附件一：经济测算 项目经济效益分析（推荐方案r=0.9） 产品开发节奏的模拟 项目启动区的整体规模符合整体开发战略的要求，项目价格的设定相对偏保守； 第一阶段占全部住宅建设用地的30%和酒店预留。 项目投资成本分析 现金流量分析——项目在08年的资金压力较大 资金投入及回收曲线——按照假定的条件，项目需要运作资金3.3亿左右 项目成本构成及盈利曲线表——建安工程占成本的最大部分 盈亏平衡和敏感性分析——项目对外界因素变化的风险抵抗能力较强 敏感性分析——售价升降对项目开发利润的影响幅度最大 项目经济效益分析（备选方案r=0.7） 产品开发节奏的模拟 项目启动区的整体规模符合整体开发战略的要求，项目价格的设定相对偏保守； 第一阶段占全部住宅建设用地的30%和酒店预留。 项目投资成本分析 现金流量分析——项目在08年的资金压力较大 资金投入及回收曲线——按照假定的条件，项目需要运作资金3.2亿左右 项目成本构成及盈利曲线表——建安工程占成本的最大部分 盈亏平衡和敏感性分析——项目对外界因素变化的风险抵抗能力较方案R1略低 敏感性分析——售价升降对项目开发利润的影响幅度最大 项目经济效益分析（备选方案r=1.0） 产品开发节奏的模拟 项目启动区的整体规模符合整体开发战略的要求，项目价格的设定相对偏保守； 第一阶段占全部住宅建设用地的30%和酒店预留。 项目投资成本分析 现金流量分析——项目在08年的资金压力较大 资金投入及回收曲线——按照假定的条件，项目需要运作资金3.4亿左右 项目成本构成及盈利曲线表——建安工程占成本的最大部分 盈亏平衡和敏感性分析——项目对外界因素变化的风险抵抗能力较方案R1略低 敏感性分析——售价升降对项目开发利润的影响幅度最大 附件二：楼盘记录表 21世纪国际城（住宅） 大河龙城（住宅） 东方今典（住宅） 富田太阳城（住宅） 加洲第一城（住宅） 建业森林半岛（住宅） 联盟新城（住宅） 绿城百合公寓（住宅） 普罗旺世（住宅） 圣菲城（住宅） 盈家水岸（住宅） 中义阿卡迪亚（住宅） 思念果岭山水（住宅） 汉飞城市公园（住宅） 琥珀名城 （住宅） 正弘旗 （住宅） 阳光新城（住宅） 帝湖花园 （住宅） 广汇PAMA （住宅） 绿地老街（住宅） 附件三：案例总结 不可复制核心竞争力模式：深圳桃源居教育与地产的完美结合 共有特征 做足一个不可复制的核心竞争力 项目背景 依靠学校，突破区域市场、突破原有4—5万的销售量，实现一年消化15万平 操作方法与条件 60万平米的清华学校，不谈其他，即可销售近100万平米的社区 发展商50%的精力放在建设学校上。 投入大，在有大量供给（近百万平）的情况下才划算 容和·山水美地 容和·山水美地分期 一组团美丽湾 联排别墅＋多层洋房+小高层组合 二组团幸福湾 多层洋房 三组团 自由湾 15栋多层 四组团微笑湾 5栋18层高层住宅，底层架空布置为小花园 ，容积率1.45 五组团 梦想湾 19幢多层 六组团 温馨湾 21栋多层洋房，80多㎡~200多㎡ 容和·山水美地项目优势 重新界定区域属性，充分挖掘区域价值，建立独特的竞争优势 区位、资源： 成都西北角，城市三环外 地块自身资源优越，占地2000亩， 同5400亩的城市森林公园相望； 注重配套投入的节奏、分级 成都中海国际社区项目概况 充分挖掘核心竞争力、利用公园资源，使资源产品化，注重配套投入的节奏和回报 招华尖岗山项目——机场高速公路旁的原生态山地，当年的地王 以南加州西班牙风格为原型的西班牙小镇规划理念，打造居住另一极 曦城——什么样的市场定位？ 曦城（一期）的成功关键因素 ——解决了什么关键性问题？ 龙湖·蓝湖郡  ——打造完善配套的纯别墅社区，重庆成熟度最高的千亩大盘 龙湖·蓝湖郡 龙湖·弗莱明戈 龙湖·弗莱明戈 龙湖·弗莱明戈成功要素 业态以家居和建材等为主 底商 主要针对管城周边片区和少部分本地企业带来的迁入人口 卖点 一期2005年2月初开始销售，起价2200元/平米， 2007年2月一期在售尾盘均价4200元/平米， 2007年2月二期新开盘均价3800元/平米 销售状况 管城世纪迎宾大道与航海路交叉口 位置 占地面积，建筑面积，容积率，总套数 规模 产品形式 二房：80平米 三房：124平米的和132平米 户型配比 小高层/高层 06年6月开盘，均价2300元/平米 2006年9月均价2400元/平米 2007年1月均价3000元/平米 销售状况 经济技术开发区航海东路与第五大街交汇处向南500米 位置 占地116亩，容积率1.56，21栋多层，共3000多套 规模 产品形式