中介的法律及市场定位地位及业务合同、委托书.ppt

做顶尖业务员 做金牌销售讲师 第一讲：房地产中介的法律地位 及业务文件范本的应用 一、法律定位 居间(承担责任的主观条件是故意，而非过失） 代理服务（有书面授权的事务性代理） -----包括代办按揭手续等售后工作，但在买卖关系中无权主张或放弃权利及承担义务。 认购意向确认书（要约）与出售意向确认书（承诺） 不是交易主体和履约主体，只是协助双方办理有关交易手续，不要轻易介入，不轻易相信许诺 不要做任何承诺和保证 理直气壮地保护自己的商业秘密 定金的作用 定金：签约担保，也可在买卖（或租赁）合同中约定为履约担保 诚意金（订金）则只具有心理上的约束力，无法律效力；主要条件未达成一致时，可先下诚意金 抓住客户短暂的成交冲动，及时要求下定 完整填写意向确认书 完整的定金合同应具备的条款 参照公司的意向确认书填写，如所有条件暂不能达成一致，可先收取诚意金 中介掌握报价的空间是否合法 磋商谈判过程中任何一方都有权利修改自己的报价，除非已有书面确认。 要约和承诺一旦条件一致，签约条件即具备，双方最终要将成交条件在合同上确定。 成交的条件包括价格条件和非价格条件，磋商的过程就是双方之间就这些条件进行协商并最终互相妥协的过程。 二、市场定位 是信息产业/是服务行业 信息提供者，有暗箱的存在 如何消除客户的不信任感？ 专业知识 着装规范 规范的店面 营销工具 沟通的方式方法和语气语调 设身处地地替客户考虑 让客户省心放心 保持密切的联系 房地产购买决策的过程 购买房产是一项金额巨大的投资，消费者倾其一生所有，因此，其决策过程漫长，必然要收集全面充分的信息。你向客户提供的信息越多， 其作出购买决策的时间越短确认需要→信息收集→方案评价→购买决策→购买行为 加盟店业务合同范本 房屋租售委托协议(房源信息登记表） 钥匙委托书 房屋代购求租委托协议（需求信息登记表） 客户看房确认书 认购意向书 认租意向书 佣金承诺书 房屋买卖合同 房屋租赁合同 物业交接表 中介合作协议 业务合同使用的基本制度 合同中的空格处应当填写完整 无须填写处应当以斜线填充，如合同某页无正文，则应注明（此页无正文） 手写处应当没有任何修改，如有修改，修改处须加盖双方公章或双方签字 加盖公司公章的任何法律文件需严格登记管理，如合同作废，经纪人必须收回原合同，并退回原发放人。合同签署后经纪人应当保留一分复印件，另交壹份与公司合同管理人员 签署合同时，如一方是个人，则应当每页的右下角签名；如一方是单位，则应当加盖单位的骑缝章 合同签订日期应当填写 经纪人在开展业务过程中，如无把握，不应当作出任何口头承诺 业务合同使用程序 一 房屋租售委托协议(房源信息登记表） 业主上门放盘时应当签署（业主须提供业主身份证明，产权证，经公证的授权委托书，共有人同意证明，或有优先权的单位或个人放弃优先权证明等） 带客看楼时说服业主签署或找同事朋友冒充看楼时签署。 如业主拒绝签委托书，也可让他在放盘信息表上签字，以后说服他签出售确认书或佣金承诺书。 三 求盘委托及放盘委托协议 客户上门求盘时应当签署（客户应提供其身份证明） 如业主通过电话或网上放盘，则应当在客户看楼前签署 抓住一切时机说服客户签署委托书 * *