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2019华南区房地产和零售企业调研报告 第 PAGE \* Arabic \* MERGEFORMAT 3 页 2019华南区房地产和零售企业调研报告 事件：我们于3月23日和24日组织了华南区房地产和零售企业调研，共计约25家基金和保险客户参加，先后调研了中洲控股、金地集团和深圳茂业商厦，调研纪要如下。 深圳茂业商厦： 行业分析：受宏观经济下调、控制三公消费、电商和海淘等因素影响，传统零售百货行业的经营压力增加，行业内竞争加剧，未来集中度将进一步加大，有自有物业、品牌优势以及经营管理能力较高的公司优势明显，未来一线城市消费将集中在中心区和社区两块，二、三线城市的消费集中在中心区和老城区，店面地理位臵好、品牌齐全、配套完善的综合体比单一百货将更有优势。 公司分析：公司起步深圳，在深圳零售消费市场占有份额较大，有一定的客户忠诚度，自有物业较多，有较强的中高品牌引进优势，公司过去几年异地开店较快，收入实现了稳定增长，但投资性支出和经营压力也增大，公司策略上放慢了开店进度，预计未来资本支出压力较之前将有所改善，但是还是受传统零售行业下滑影响，虽然新店步入成熟期，预计业绩和盈利与往年依然持平，不会出现大幅增长，公司近几年负债率逐年增加，偿债指标一般，但考虑到公司债务结构的逐渐优化、投资支出的减少以及降息后融资环境的改善，并且公司应付账款周转天数较长，对供应商的占款能有效利用到投资上，经营性净现金流总体表现较好，我们对公司偿债能力和信用资质维持稳定判断。 金地集团： 行业分析：目前房地产行业已经从快速发展步入稳定发展阶段，行业虽然受房地产贷款政策的放松以及降息等影响，预计XX年销售会较XX年出现部分城市回暖，但政策利好有限，房地产开发商依然保持谨慎投资，全国房地产投资增速不会出现大幅上行，部分房地产开发商在谋求跨行业转型，仅少数房地产商在大幅扩张规模，一二三线城市房地产呈现出分化，不同地段呈现出分化，房地产行业集中度将提升，小型开发商、以及储备土地质量较差的开发商面临较大的竞争压力。 公司分析：金地作为房地产行业的龙头企业，有较强的品牌优势，公司定位从过去的高端向现在的中高端转换，公司股东从深圳国资委变为民企生命人寿，公司管理规范，土地储备较多，具有可持续性经营优势，但是一、二、三线城市土地储备占比分别为30%、40%和30%左右，三线城市开发压力依然较大，公司对于未来房地产开发增速维持谨慎态度，没有激进拿地并开发的动力，跟投项目和合作开发等举措有利于减低公司开发成本，公司在社区金融、社区养老方面探索，有望实现外延盈利，公司负债率居于行业平均水平，银行贷款利率为基础利率，预计收入和盈利能力不会出现大幅上升，融资压力在降息利好下有所缓解，由于公司资产规模大，经营管理规范，整体偿债能力依然较强，我们对公司未来信用基本面维持稳定的判断。 中洲控股 公司分析：中洲控股前身为深圳国企委企业，目前实际控制人为自然人，公司专注于普通商品房的开发和管理，未有转型计划，母公司的持续定向和土地注入支持有利于增加公司的资本金，但公司提出未来三年实现50%增速的目标，将提升公司的负债率，银行贷款利率为基础利率上浮30%，预计未来经营性净现金流在高流出的背景下不会改善，公司未来筹资压力依然较大。