烟台玉森新城项目定位策划报告-99.ppt

深圳华兰德市场策略 2006.4.7. 目 录 项目所处地块规划分析 项目四至 区位价值解析 风向、日照分析 景观、视线分析 噪音影响分析 项目所在区域缺憾分析 项目SWOT分析 项目SWOT分析 项目SWOT分析 项目SWOT分析 项目SWOT分析 目 录 我们对项目的评价 项目发展策略 定位背景综述 定位时的考量要素 主力客户群定位 目标客户来源分析 目标客户描述 目标客户描述 目标客户描述 目标客户描述 消费群体需求分析 消费群体需求分析 项目定位思考 如何引起市场的关注 主力客户 项目定位 项目市场形象定位 项目市场形象定位 户型定位依据 户型定位依据 户型定位原则 户型配比 各类户型的目标客户 户型功能定位 价格预估 价格加权平均计算表 参考均价 项目住宅定位总结 商业定位原则 目 录 商业定位市场背景综述 目标客户定位 商业开发考量因素 商业的整体定位 商业产品定位 商业功能定位 商业业态定位原则 商业业态定位思路 商业业态定位 商铺核心要素分析 确定商业规模的分析模型 商圈内基础资料 商业规模区间确定 商业经营主题定位 商业功能定位 商业经营档次定位 商业形象定位 目 录 规划设计原则 园林景观设计建议 架空层园林功能 架空层园林设计提示 户型设计建议 户型设计提示 阳光花房设计提示 户型布局建议 户型布局建议 其他细部设计提示 其他细部设计提示 其他细部设计提示 其他细部设计提示 项目智能化标准建议 物业管理建议 社区服务建议 目 录 项目商业规划设计提示 项目商业规划设计提示 项目商业规划设计提示 项目商业规划设计提示 项目商业规划设计提示 项目商业规划设计提示 目 录 公寓定位 公寓定位 公寓定位 公寓定位 公寓定位 公寓定位 公寓定位 公寓定位 公寓定位 公寓定位 华兰德， 尽心尽力服务客户！ 烟台综合商业新坐标，都市休闲体验·购物之旅 集合多种文化及商业服务功能于一体的都市购物、休闲文化商业， 真正“体验式特色消费”。 适合现代生活消费，具备持续性发展能力的休闲商业； 客源叠加、全新观念运用全新经营手法和集客能力的现代休闲商业； 泛文化商业地产概念：利用片区周边配套完善、共同发展之便利， 创造片区的商业街区新贵； 全新复合型、舒适性休闲商业业态； 形成商业项目差异性的经营定位和发展前景； 整合政府、本企业、其他企业（周边项目的开发商等）的资源， 提升片区整体形象，创造项目品牌价值。 项目分析篇 物业定位 商业定位 项目开发建议 项目商业规划设计提示 公寓定位 总平面布局原则 以人为本原则 成本效益原则 市场导向原则 均好性原则 设计原则： 社区环境设计在本项目的规划，景观环境集中于街区和架空层园林， 起着分隔商铺与住宅视线及噪声的作用。 小区环境景观规划以实用性为原则，考虑住户平时的休闲活动场地 利用，既是景观，又可使用，同时考虑日后物业管理的成本。 体现“以人为本——以人的身体与心理感受为创作基点进行景观布局， 在园林设计时体现人的参与性，如：座椅、花架、儿童游乐场、雕塑…… 外环境、规划，要注意项目的风格，整体形象，街道、商业氛围营造； 内环境规划，注意一楼商业街的人流和小区居民的安全；在环境规划 上，内环境以祥和、宁静为上乘之策； 架空层园林融小区内部景观及会所为一体，形成小区独有泛会所概念， 定位为生态、健康、运动型会所，与环境融为一体，倡导健康理念， 满足小区居民对于环保与绿色的需要； 主要通过合理设置功能分区实现。 尽量多设置不收费设施，如儿童乐园、休憩区、健康区（摆放耐用类 的健身器材）、乒乓球室、阅览室、休闲健康步道等； 重点为前期投入少，易维修，降低经营成本。 架空层的休憩空间  架空层篮球场 架空层儿童乐园 架空层漫步小径 架空层茶社 户型设计要点 户型创新，引领区域市场； 在保证方正、实用、通风、采光的基础上，适当进行创新； 分户设计服从于整体外观设计理念，形成项目大气、豪华、 现代、时尚等个性； 为项目增加亮点，为营销推广创造卖点。 户型创新： 270度观景阳台； 落地凸窗设计增加立面层次感和室内使用空间； 阳光花房设计； 二房二厅 三房二厅一卫 三房二厅二卫 一房二厅 四房二厅 以均好性为原则，综合考虑采光、通风、朝向、日照、景观、易用、实用、 合理的功能分区等因素，力争做到明厨明卫明房明厅。 电梯厅 走道宽度控制在1.8米，长度尽量短， 以提高住宅使用率。 注意电梯厅