住房价格财富效应区域研究.PDFVIP

北大-林肯研究中心课题 2011-6-27 住房价格财富效应的区域研究 1 杨赞 甄怀攀 廖伟翔 清华大学 恒隆房地产研究中心 摘 要：本文从全生命周期消费理论的原理出发，构建了住房价格影响居民消费 决策的模型。在分析了已有住房居民与租用住房居民的消费决策行为后，构建了 住房价格的不确定性影响住房-消费关系的理论模型，并在此基础上分析出住房 财富效应的区域差异的机制。应用2003—2010 年35 个大中城市的季度数据，使 用动态面板数据的分析方法，本文测定了东中西部区域的住房—消费关系，发现： 东部地区住房价格对消费有挤出效应，而中部地区住房价格的变动不影响消费， 西部呈现出住房价格的财富效应。 关键词：住房价格；居民消费；区域差异；财富效应；挤出效应； 1. 引言 自上世纪90 年代以来，全球住房市场激烈变动，住房价格变动对实体经济 产生了巨大的影响（如：日本泡沫经济、亚洲金融危机和美国次贷危机等）。住 房市场在宏观经济波动中的作用以及住房价格风险的传导机制成为世界范围内 政府和学术界关注的焦点。居民消费是国民经济重要组成部分，住房价格波动如 何影响居民消费决策，进而影响社会总需求并最终影响宏观经济增长，已经成为 住房市场和宏观经济关联性的焦点问题。 在中国，一方面，住房价格持续升高，居民住房财富增加；另一方面，居民 消费持续低迷，消费率不断下降。根据国家统计局的统计数据，1999年到2010 年，全国商品住宅销售价格从1857元/平方米上涨到4724元/平方米，复合增长率 高达8.9%。而居民消费率 （城镇居民人均消费性支出占人均可支配收入的比）却 从1999年的78.85%下降到了2010年的70.50% 。居民在房地产市场上积累的财富 没有有效地传导到居民的最终消费，居民消费持续疲软。中国经济可持续发展受 到了挑战。 因此，在中国房地产市场及住宅金融市场不断发展，而国内消费明显不足 的背景下，如何更好地调控房地产市场使之健康稳定发展，而又能刺激居民消费 1 杨赞，清华大学，恒隆房地产研究中心 zanyang@tsinghua.edu.cn 增长从而带动国民经济的发展，是当前经济稳定发展需要迫切研究和解决的问 题。 本研究从区域的角度，研究住房价格对居民消费的作用的区域差异。论文基 于全生命周期消费理论，构建了拥有住房居民和租住住房居民在住房价格波动中 的消费行为，分析了住房价格，居民消费以及居民住房选择三者之间的关系，得 出了住房价格上涨影响居民消费抑制的机理，并由此推导出区域住房价格租金比 差异对住房-消费关系的影响，得出实证测试的理论假设。基于2003—2010年35 个大中城市的季度数据，文章应用动态面板数据实证测试了住房—消费之间的关 系，发现东部地区住房对消费具有明显的挤出效应；而西部地区具有明显的财富 效应；在中部地区，住房价格对消费没有明显的作用。这些实证结果有效地证明 了理论假设，从而从住房价格波动的角度分析了住房财富效应的区域差异以及机 制。 本研究对于住房—消费的研究有三方面的主要贡献。一是，从区域的角度分 析住房与消费的关系，并探讨他们之间关系的区域差异的原因，为深入理解住房 价格对居民消费的影响机制提供一个新的角度；二是，将居民包括拥有住房的居 民和租住住房的居民的住房消费决策加入居民的全生命周期的消费模型，模拟住 房消费与投资的双重属性的作用，分析出住房区别与其他金融产品的财富效应； 三是，通过实证模型测试了中国住房财富效应的区域作用，验证了房价促进和抑 制居民消费的机理，从提高居民消费能力和促进经济增长的角度，为调控房价政 策提供理论依据。 2. 文献综述 西方学术界对消费行为的宏观经济研究始于 20 世纪初期，Keynes(1921)提 出了 “绝对收入假定”，Duesenberry(1949) 提出了 “相对收入假定”，而 Modigliani(1963) 的 “生命周期假说”指出居民的消费或储蓄不仅与现期收入有 关，应是一生全部收入在消费和投资之间做最优的分配，从而获得最大效用。 Friedman(1957) 的持久收入理论基本出发点与生命周期假说相同，他特别指出尽 管收入在人的一生中可能不稳定，但消费是平稳的。70 年代后，Hall(1977)将理 性预期引入持久收入模型，即假定现期消费反映了人们可以得到的所有信息，现