天津老城厢鼓楼西商业街定位与业态规划方案.doc

关于天津老城厢鼓楼西商业街 市场定位与业态规划整合方案 深圳市新摩尔商业管理公司 2007年1月28日星期日 目录 第一部分 项目背景与宗旨 第二部分 区域宏观环境 第三部分 区域商业发展状况 第四部分 项目区位及SWOT分析 第五部分 项目定位 第六部分 项目业态理念与商业布局 第七部分 项目商业建筑策划与招商建议 第一部分 项目背景与宗旨 一、项目背景 项目位于天津老城厢3号地块，总用地面积8.592公顷，总建筑面积89992平方米，地上建筑面积71100平方米，地下建筑面积约18892平方米，其中商业用地上建筑面积31400平方米，地下建筑面积约12200平方米。 项目住宅定位为“新中式”风格的城中别墅区，以连排别墅为主，配以部分独栋及双拼别墅。目前住宅主体开发已完成，且销售态势良好。 项目北侧商业街前期规划已完成，且已对商业街定位为“时尚与传统、生态与文化完美结合的高档商业区；时尚名流交际的风云场所。”2007年，商业街的开发、招商与销售工作将全面展开。 二、策划宗旨与目标 为了对本项目的战略思路得到更系统和规范的实施，最大限度的减少项目运作过程中的失误，降低项目运作的风险，现中新地产公司现拟充分利用深圳新摩尔商业管理公司的专业及资源优势，对项目的商业定位、规划设计及业态布局进行深入梳理。 基于项目具体情况，老城厢3号地周边同类型的项目较多，极容易形成同构的竞争。因此，必须挖掘项目的独特优势，充分利用老城厢区域的历史及商业文脉，使项目做到“三性”（即唯一性、排它性和权威性），使项目在市场上脱颖而出，抢占市场制高点，获得市场超额利润，提高项目开发的附加值。 为使老城厢在未来的商业地位得到提升，根据项目所在区位优势、文脉特征及项目开发的战略构想，本项目商业街拟建设成为以多元文化为主题、产业链较为完善、产业要素构成体系更加健全、环境得到更大改善、知名度更高的现代化“多元文化主题的高档商业街”。 通过对项目的再次梳理，为中新公司提供更为系统、科学、前瞻性的开发思路，从而实现项目经济效益与社会效益最大化。通过和张董事长沟通,本项目成功目标是通过有效商业策划和招商,提升商铺销售价格,实现预期目标。项目整体经营努力做好,与鼓楼商业街形成一个整体商圈。 先做好商业规划和招商手册,根据招商结果最终确定建筑设计方案。希望销售比例为2/3,保留比例为1/3。 第二部分 区域宏观环境 一、城市发展蓝图 天津是东北亚地区的重要港口城市和制造业基地，是欧亚大陆桥重要的桥头堡。从城市规模和综合实力比较，天津是北方地区第二位城市，在港口物流、进出口贸易、制造业等方面处于优势地位，是中国北方经济重镇。 改革开放以来，天津虽然与沿海其它大城市相比较，其发展的步伐有所滞后，但其将来发展潜力巨大，前景广阔。针对天津目前现状，天津市政府已提出了新发展战略构想与目标，在《天津市城市总体规划(2004-2020年)》中展示了一张宏伟的发展蓝图： ????城市性质：天津是环渤海地区的经济中心，要努力建设成为国际港口大都市，我国北方的经济中心和生态城市。 ??? 城市职能：以高新技术产业、现代制造业为主的国际现代制造业基地；我国北方国际航运中心，航空枢纽港，区域综合交通枢纽；我国北方国际物流和会展中心；以金融、商贸、科技、信息、文化教育为主的区域性服务中心；以近代史迹为特点的国家历史文化名城；生态环境良好的宜居城市。 ??? 城市发展目标：规划期末，将天津建设成为我国北方的经济中心，全面建设小康社会，率先实现现代化。即制造业发达、区域服务水平高、经济竞争力强、对外开放度高、创业环境优越的活力之都；资源利用高效、安全体系完善、生态环境良好、宜人居住的生态城市；历史文化底蕴深厚、近(现)代史迹特色突出、国际知名度高的文化名城。 ??? 中心城市布局：以“中心城区－－滨海新区核心区”为主体，结合东部沿海发展带，构筑“T”型带状组团式布局结构。以中心城区和滨海新区核心区为主、副中心。在外围发展居住就业综合型城市组团，利用河流、湿地等自然生态条件，构筑网络状绿地及开敞空间系统。 ??? 中心城市交通规划：构筑沿城市主要发展轴的复合交通走廊，优先发展公共交通，合理引导个体交通的发展，优化道路网络，构建各种交通方式转换便捷的“快捷、高效、安全、绿色”的现代化城市综合交通运输体系。 道路系统：进一步优化中心城市道路网络，完善快速路、主干路、次干路、支路四级道路系统，形成结构清晰、等级合理、高效便捷的道路网络。 二、经济发展状况 国民生产总值：2005年，全年实现生产总值（GDP）3663.86亿元，按可比价格计算比上年增长14.5%。全市人均生产总值达到35457元，约合4328美元，增长12.8%。 三次产业：2005年，第一产业