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“中关村金融中心写字楼项目”融资建议书 TOC \o 1-3 \h \z HYPERLINK \l _To一、房地产融资方法总动员 PAGEREF _To\h 3 HYPERLINK \l _To1、自有资金 PAGEREF _To\h 3 HYPERLINK \l _To2、预收账款 PAGEREF _To\h 3 HYPERLINK \l _To3、银行贷款 PAGEREF _To\h 4 HYPERLINK \l _To4、企业债券融资方式 PAGEREF _To\h 8 HYPERLINK \l _To5、企业股票融资方式 PAGEREF _To\h 9 HYPERLINK \l _To6、争取外单位投资 PAGEREF _To\h 9 HYPERLINK \l _To7、利用外资贷款 PAGEREF _To\h 10 HYPERLINK \l _To8、合作开发 PAGEREF _To\h 10 HYPERLINK \l _To二、房地产融资方法的选择与创新 PAGEREF _To\h 10 HYPERLINK \l _To三、“中关村金融中心写字楼项目”融资建议 PAGEREF _To\h 13 HYPERLINK \l _To1、制作有针对性的项目介绍资料 PAGEREF _To\h 13 HYPERLINK \l _To2、项目介绍资料要进一步细化 PAGEREF _To\h 13 HYPERLINK \l _To3、建立优秀的企业管理队伍 PAGEREF _To\h 13 HYPERLINK \l _To4、建立健全企业制度 PAGEREF _To\h 14 HYPERLINK \l _To5、有市场竞争力的品牌 PAGEREF _To\h 14 HYPERLINK \l _To6、具有升值潜力的土地储备 PAGEREF _To\h 14 HYPERLINK \l _To四、恒丰美林所能提供的服务 PAGEREF _To\h 14 一、房地产融资方法总动员 2001年6月，国家建设部颁布了《商品房销售管理办法》。该办法虽然没有提高商品房预售条件，但对销售条件和销售行为做了进一步的规范，如该办法第十一条规定房地产开发企业不得采取返本销售、售后包租等形式销售商品房，第二十二条规定不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质的费用。这些规定使原来通过收取定金等多种方式提前回笼资金的办法成为违法。同时，上海、广州、厦门等省市地方政府也陆续出台了自己的商品房预售管理办法，不同程度地提高了预售条件。大部分省、市和地区把原建设部《城市商品房预售管理办法》和国务院《城市房地产开发经营管理条例》中“投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25％以上的”投资进度预售条件提高到“多层住宅必须封顶，高层住宅须有2/3的形象进度”。 在上述日益严峻的融资环境下，如何找到一条或多条新的融资渠道，是房地产开发商面临的重要而迫切的任务。要解决这个问题，我们还是先要了解一下现在国内房地产行业通行的一些融资手段，我们把这些通行的融资手段称为一般的融资手段，从这些一般的融资手段的研究中，探讨新的融资手段。 1、自有资金 企业自有资金包括：组建企业时各方面投入资金，经营开发一定时期，从税后利润中提取的盈利公积金；因筹资超出资金、资本汇率折算差额，以及接受捐献的财产而形成的资本公积金。以上这些资金，开发商可以自行支配、长期持有。公司可以以自有资金的一部分进行投入,而且国家规定房地产开发项目应建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。 2、预收账款 预收账款是指开发商按照合同规定预收购房者的购房资金，以及委托单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。它是开发商筹集开发资金的一种重要的方式。 　　在房地