论商品房买卖中的法律问题.docVIP

PAGE 6 - 目 录 一、商品房买卖合同相关法律问题…………………………………………………………2 （一）商品房买卖合同之解除依据…………………………………………………………2 （二）合同履行抗辩权的行使………………………………………………………………3 二、购房款是否适用时效……………………………………………………………………3 三、商品房交付使用的法律问题……………………………………………………………4 (一)商品房交付使用条件………………………………………………………………5 (二)买受人能否因房屋质量问题拒绝收房…………………………………………………5 四、违约金问题………………………………………………………………………………6 (一)逾期交房或办证违约金的时效如何适用………………………………………………6 (二)违约金标准的调整………………………………………………………………………7 参考文献………………………………………………………………………………………8 论商品房买卖中的法律问题 【摘要】 近年来，房地产市场的迅猛发展，致使商品房买卖合同纠纷当今民事纠纷的主要内容之一。由于商品房买卖内容的复杂性，其纠纷的类型多样性，在处理此类纠纷时争议颇多。本文结合相关理论及部分案例，对商品房买卖纠纷中的相关法律问题，如购房款、面积差等纠纷中的一些争议问题进行了分析，并提出了相应的观点，以期能对商品房买卖纠纷的相关法律问题提供些法律参考。 【关键词】商品房买卖合同 购房款 商品房交付 房产证 违约金 商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为开发商)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。[1]近年来，近年来，房地产市场的迅猛发展，致使商品房买卖合同纠纷日益增多。而随着房地产市场的逐年变化，纠纷类型也发生了变化。从目前的状况看，商品房买卖过程中所产生的的法律问题种类繁多，本文主要集中在商品房买卖合同纠纷这一视角进行分析，主要涉及商品房交付纠纷、房产证办理纠纷、购房款纠纷、面积差纠纷以及相关的违约金纠纷等。 一、商品房买卖合同相关法律问题 （一）商品房买卖合同之解除依据 合同法作为私法，意思自治原则是其基本原则，这也是市场经济的基本原则。尽管“在现代市场经济条件下，意思自治原则在一定范围内受到了国家干预的限制，经济法，劳动法，环境保护法之出台在一定程度上起到了阻隔私权神圣与意思自治之洪水泛滥的作用，但其作为民法传统理念中一条最基本的原则，其在私法中之地位是不可动摇的”。[2] 意思自治原则之核心是合同自由原则，是指参加民事活动的当事人在法律允许的范围内享有完全的自由，按照自己的自由意思决定缔结合同关系，为自己设定权利或对他人承担义务，任何机关、组织和个人不得非法干涉。[3]而该原则在我国法律上的体现是《合同法》的第4条规定的自愿原则。 《合同法》第4条规定: 《合同法》第4条规定:“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。” （二）合同履行抗辩权的行使 所谓抗辩权，是指对抗他人行使权利的权利，即对抗他人行使请求权的权利。而双务合同履行中的抗辩权，就是指在符合法定条件的情况下双务合同中的一方或双方当事人所享有的可以对抗对方当事人履行请求，暂时拒绝履行其合同义务的抗辩权。[4]《合同法》的第66条、第67条、第68条分别是关于同时履行抗辩权、先履行抗辩权和不安抗辩权的规定。这三种抗辩权是法律赋予合同一方当事人享有的对抗不按约履行债务当事人请求其履行债务，避免合同交易风险的法定权利。因此，抗辩人在对方当事人未依约履行债务前，不承担违约责任。可见，合理使用抗辩权是当事人保护其合法权益的有效手段。 在商品房买卖合同纠纷中，抗辩权应当如何行使呢?首先，双务合同履行中的抗辩权是基于同一双务合同对待给付产生的，只能对抗同一合同中的请求权。如果当事人之间互负的债务不是基于同一双务合同而产生，就不能行使合同履行中的抗辩权。[5]即，购房人或开发商主张抗辩权只能是基于对方没有履行商品房买卖合同中的义务，如果以商品房买卖合同之外的其他事项为由，则其抗辩权不能成立。其次，抗辩权的行使要符合法定要件。比如在先履行抗辩权中，必须是先履行合同义务的一方不履行或履行不符合合同约定，在同时履行抗辩权中，必须是双方互负债务没有先后履行顺序。 如买受人以“开发商售房前的虚假宣传，多收其他费用，没有先办理产权登记等”为由行使抗辩权，我们从上述关于抗辩权行使的分析可以看到，因开发商在售房前的宣传内容没有写入商品房买卖合同中，不属于开发商在商品房买卖合同中应负的义务，即使开发商确实存在虚假宣传行为，买受人以开发商没有履行宣传的内容行使先履行抗辩权，拒绝支付房款，是不能成立