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中小房地产企业会计核算应关注的问题 　　摘要:目前房地产行业由高速发展进入了调整期,宏观调控政策,以及沉重税负的共同作用,致使房地产企业出现销售不畅,资金短缺,有的开发项目已停建或缓建,可以预见不远的将来会有一批中小房地产企业倒闭。如何在严酷的环境中生存是房地产企业所面临的一个重要问题。本文对中小房地产企业的税收环境、以及作为 HYPERLINK /business/ \t _blank 企业管理的核心内容之一的会计核算应关注的问题进行讨论,并提出了相应的解决方法。 　　关键词:中小房地产企业; 会计核算; 税收 　　 HYPERLINK /ztflf \t _blank 中图分类号:F293 文献标识码:A 文章编号:1004-0544(2009)02-0167-03 　　 　　作为房地产企业的会计,对取得的收入,发生的费用支出、建安成本进行分类、归集是每一个有经验的会计人员都能做到的,但是 ,目前条件下,仅仅做到核算准确是不够的,房地产企业会计必须要对企业生存的环境有清楚的认识,在项目投入建设之前对会计核算应重点关注的内容进行规划,做到心中有数。 　　 　　一、 目前中小房地产企业的生存环境 　　目前,中小房地产企业的生存环境十分严酷。一方面,政府垄断的土地价格不断攀升;另一方面,金融、税收也不断向房地产业施压,不断出台的行政性规定,使中小房地产企业生存越来越艰难。众所周知,房地产行业不是一个单纯的商品市场。 　　在此,我们从税收和会计的角度简要地分析中小房地产企业的生存状况。首先,房地产企业涉及到的税收和规费繁多,现将主要和大额的列示如下: 　　取得土地时,除了地价款、国土出让金以外,还要交纳契税,产权交易手续费,费率和税率是1.5%-3%。取得土地以后,要交纳土地使用税,每平方米每年税额:大城市1.5元至30元;中等城市1.2元至24元;小城市0.9元至18元;县城、建制镇、工矿区0.6元至12元,进行房地产开发的土地一律取上限。土地使用税交纳期限是自取得土地使用权后至将土地使用权分割给买受人。要交纳 HYPERLINK /keywords/印花税.htm \t _blank 印花税,税率为建安合同总额的0.3‰,出让商品房税率为售房合同总额的0.5‰。房地产开发公司存续期间要交纳车船税、房产税。车船税每年税额幅度为:(一)大型客车,480元至660元;(二)中型客车,420元至660元;(三)小型客车,360元至660元;(四)微型客车,60元至480元。房产税,依照房产原值减除10%至30%后的余值计征,税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。取得预售许可证,开始进行销售时要预交营业税、城建税、教育附加、地方教育费附加,综合税率5.55%。价格调控 HYPERLINK /keywords/基金.htm \t _blank 基金,税率1‰。土地增值税,在成都市,土地增值税预征比例调整为:商用房1.5%、非普通住房1.2%、普通住房0.6%;企业所得税,预征毛利率不低于20%,土地增值税和企业所得税在项目结束时汇算清交。职工取得的报酬高于个税起征点时,要交纳个人所得税。 　　除了税金之外,还要向地方政府交纳各种规费。在成都市,报建费按建筑面积每平方米120元人民币标准交纳;新型建筑材料专项基金:5元/平方米;散装水泥专项资金:1元/平方米;异地绿化建设费:3元/平方米;防空地下室易地建设费:25元/平方米;专项维修基金:无电梯按核定的成本×建筑面积×2%,有电梯按核定成本×建筑面积×3.5%。 　　以上是有明文规定的收费项目,还有一些收费项目是没有文件规定的,但是涉及到规划和报建以及施工和取得预售许可证以及产权初始登记,要向指定的单位交纳一定的费用。 　　其次,与房地产企业相关的税收政策规定复杂、多样。房地产企业取得预售房款时,要交纳营业税及其附加、土地增值税和企业所得税。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十八条规定,纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采用预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。除了营业税及其附加以外,房地产企业负担较重的税项是土地增值税和企业所得税。关于土地增值税的相关税收规定有《土地增值税实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号),《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号),在成都市还应关注《成都市地方税务局转发财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题通知的通知》(成地税函〔2006〕223号)。国税发(2006)187号文,强调了土地增值税的清算管理,规定了三种情况税务机关可以要求开发单位进行土地增值税的清算。财税[2006]2