长沙利海米兰春天上半及下半计划.ppt

2012上半年总结及下半年计划 2012年6月利海米兰春天;思考方向---提高有效来访量;来访成交率 （顾问式服务）; Contents ; 原计划销售目标__3.8___个亿，实际完成销售金额：___2.3个亿元；;2012年货量盘点;2012年货量盘点;2012年货量盘点;营销回顾总结;营销回顾——上半年节点回顾;营销回顾——上半年销售情况;营销回顾——上半年开盘情况;营销回顾——成功之处;营销回顾——成功之处;营销回顾——成功之处;营销回顾——成功之处;营销回顾——不足之处;营销回顾——不足之处;营销回顾——不足之处;上半年营销总结;营销回顾总结;商品住宅存量还将继续增加，企业资金链继续紧缩，降价压力难以显著减轻， 以价换量将成房企“过冬”的主要砝码；;竞争市场对比分析;;竞争对手—中海国际社区;竞争对手—中建麓山和苑;竞争对手—华润橡树湾;营销回顾总结;38;客户居住区域;客户主要分布在含浦、侯家塘、南城片区、芙蓉路沿线;荣湾镇;;如何拓宽客户群范围;通过什么途径了解项目;来电来访客户分析;来电来访客户分析;客户分析启示;;有效客户购买抗性排序;2012年下半年营销推广方向; Contents ; 根据市场价格走势和项目自身产品特点，2012年下半年预计销售货量、价格如下：;;尾货库存量大，高层价格无法提升;2012上半年，有效来访量2487组，成交571套，有效来访成交率23% 2012下半年年销售目标628套，预计有效来访量2730组;;2012年下半年销售推进计划; Contents ;整体营销策略;项目价值全面提升，建立项目高品质形象。 娱乐营销，深化微博、网购等新媒体渠道，维护与把控新旧媒体，掌控市场话语权。 以高性价比优势攫取市场机会，以刚需产品创造热销，制造市场焦点，促进改善型产品销售。 泛销售渠道爆破式升级，深化和拓展三级地铺、业主泛销售、竞品项目置业顾问泛销售以及其他行业泛销售。 圈层营销，通过事件活动，吸引市场目标客群眼球。 ;去化余货为主力;第一阶段：主力消化余货;第一阶段：节点铺排;措施一：品质提升计划;措施一：品质提升计划;措施一：品质提升计划;措施二：泛销售激励计划;措施三：销售激励;1、开发商牵头，思源配合，成立拓展团购小组； 2、通过业主及其它渠道，联系对方单位关键人物； 3、与对方关键人物或团购负责人初步洽谈，了解其单位意向； 4、对有意向的单位进行深入挖掘，通过最终谈判及签约来完成团购。 （具体操作方式及细节见后期方案）;事件一;事件二;事件三;第二阶段：高层推售;第二阶段：节点铺排;客户拓展计划——A计划：泛销售充分激励;客户拓展计划——B计划：高档小区客户拓展;客户拓展计划——C计划：私营业主客户拓展;客户拓展计划——D计划：其他高端客户拓展;事件一;渠道策略;渠道策略;;形象传播（一）;形象传播（二）商场的地下车库、超市的入口、联丰路与象嘴路增加展示;宣传产品信息（一）;宣传产品信息（三）;宣传产品信息（二）;全民营销执行方案——泛营销;全城 购物袋;建议：送加油卡活动与送电影票活动;建议一：晚间小活动; Contents ;销售策略;团队管理调整：提高团队管理，提升团队士气;团队激励调整：奖惩分明，末位淘汰;促销策略;风险提示;总结