容积率与产品组合.doc

如何根据容积率来进行产品组合? 这个我比较熟，一般来说，容积率出什么产品，看当地的日照间距，比如说，北京市退日距离是1.7，那么，在容积率1.5左右，可以做出多层和小高层的组合，如果是1左右，可以做出，连排，多层，小高层的组合，如果是2.5左右，可以是多层，小高层，高层的，组合，给你一个简单的计算公式，比如说，你的建筑密度是20%，那么，你可以用占地面积乘以建筑密度，得出的是建筑占地面积，然后用总建筑面积，除以建筑占地面积，就可得出大概的层数，当然，如果有具体的指标，我可以帮你带算。一般在北方，容积率在1.8左右的时候，就可以出现多层，小高层，和高层的组合了，如果容积率达到了2.8，就能出现33层左右的超高层了，建议住宅的高度最好控制在100米之下。 容积率的术语释义为：容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地总面积的比值。与容积率密切相关的一个指标就是建筑密度，术语释义为：建筑密度是指某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率（%）。从上面两个释义可以看出：如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。充分了解容积率对项目品质的影响，对我们的项目定位和规划是非常有帮助的。在此我简单说一说各类建筑分别对应的容积率数值。1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。2、容积率0.3~0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。3、容积率0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。4、容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。5、容积率1.2~1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。6、容积率1.5~2.0，正常的多层+小高层项目。7、容积率2.0~2.5，正常的小高层项目。8、容积率2.5~3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。9、容积率3.0~6.0，高层项目（楼高100米以内）。10、容积率6.0以上，摩天大楼项目。 联排一般只有3到4层，在建筑密度不变的前提下，相对应的就需要把不足的部分放到高层住宅里去。所以说，只要地块够大，是完全可以做到的。甚至连别墅都能加进入。但是，一个项目的定位非常重要，你要想在同一个项目中即包含高端产品，又有大众化产品，那么很容易做成四不象，结果就是自己给自己设置障碍。所以说，只要你的联排和你的高层住宅市场定位一致，而且地块足够的话，就完全可以做到。 这是一个关于最佳容积率的问题，解决这个问题从下面两个步骤进行：一、理论最佳容积率的测算? ???1、首先是根据容积率限制和经验容积率、建筑密度、限高等确定大概的物业类型，比如，一地块容积率为1.2,限高30米，就可以有多层、小高层和高层三种物业组合。? ?? ?2、用假设开发法（售价－费用）测算每种物业状态下每平米土地（占地）所创造的增值。? ?? ?3、假设各种物业的占地比例及比例增幅，求出每种组合下的土地增值总额。? ?? ?4、土地增值总额最大条件下的容积率即为最佳容积率。二、通过建筑平面布置（需要设计师介入，即通常所说的密度分析）? ???主要看一看能不能摆的开，从景观、日照间距、朝向等方面分析。呵呵，还有什么地方表达的不清楚可以联系我，MSN:sdlinlt@ ●一块土地的立项首先要得到两大宏观要素(市场要素.当地成本要素)1\市场要素主要是此时其他土地的楼面低价,不同产品的市场价格均价,,市场需求的预测也就是未来的货币需求,现有产品的供应等等)2\当地的不同产品下的建安成本,基础配套\运营总本所有成本的数据得出来!这样我们可以得到土地的楼面地价预测的利润空间!保证了原料进价和实际价值不脱节!●一块土地的通过立项前的运作后,进入到了容积率,建筑密度,绿化率等审批中.为了实现不同容积率下的产品组合,我们首先要先根据产品组合来测算容积率,然后再次根据土地立项状态下来反推测算容积率,得到不同的产品组合!具体方法: 主要是理想状态下的数学定量和经验的定性方法..根据当地日照间距系数,可以得到容积率-建筑层数-建筑面宽和建筑直间的合理间距,从而得出不同层数下的容积率和建筑形态比例.然后根据定性分析确定产品组合形式(别墅类型,多层,小高,高层,商业)和个子产品形式下的容积率!这样会有很多的容积率,属于加权容积率.把绿化景观和不可销售但是还要建设的面积另外处理;前提我们已经得到了当地建安成本和土地露面地价等所有的成本,我们通过市场得到了产品均价