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中海入伙经验总结与亮点分享 　　中海名城项目分析总结　　一、项目发展概况　　1、项目发展概况　　中海名城项目位于成都市南部的高新技术开发区内，处于二环路与三环路之间，西临高新大道，北临紫荆西路，东临元华路和肖家河，南临机场路西延线和体育公园。项目总用地面积为亩，其中净用地面积为亩，项目总建筑面积为314,296平方米。项目于XX年4月1日正式开工，同年9月29日对外公开发售，项目发展周期为年计45个月。　　2、项目开发销售进度情况　　具体参见附表一3、项目成本利润情况　　具体参见附表二4、项目财务情况　　具体参见附表三　　二、当地宏观经济及房地产市场发展的回顾与分析　　1、当地宏观经济发展回顾、房地产开发和经济发展水平　　成都市近五年GDP与房地产开发投资均呈两位数增长：　　XX、XX年，成都市房地产开发投资增速只比GDP增速高6个和7个百分点，而全国，四川省均高出近2倍。广州、深圳GDPXX年分别为成都市的、倍，而房地产开发投资分别为成都市的、倍，说明成都市全社会投资增长是由基建、技改和房地产开发共同推动，房地产开发投资规模不大，与经济发展水平协调，还有很大的发展空间。　　几大城市房地产投资占固定资产投资比重的比较　　、人口规模增长　　根据计生委的权威预测，到XX年成都市的人口将达到1090万，XX年则达到1120万，即是说七年后成都的人口还要增加大概76万人按人均20平方米计算，七年间将有1520万平方米的居住需要面积。、商品房销售额及增长率变化　　上图是1999年到XX年成都市的商品房销售额及其增长率变化图，可看出商品房销售额的增长在经历了波动之后基本回复到了24%的正常水平。、房价与人均可支配收入　　成都市过去五年的房价增长幅度约为年均50元/平方米左右，人均可支配收入从1999年的7098元增长到了XX年的9641元，共增长2543元，其平均增长率约为7%左右。2、当地房地产市场发展回顾、房地产开发规模　　近五年成都市房地产开发情况表　　综合上表可以看出，近五年成都市房地产开发势头强劲，房地产开发规模稳步扩大，几个主要指标基本都达到了两位数的增长率，开发投资额、商品房销售额、商品房施工面积、商品房竣工面积、商品房销售面积均是五年前的两倍多。值得注意的是在XX年多项指标达到最大的增长幅度之后，近两年都回归到20％左右的增长率，在一定程度上说明了成都市房地产市场日趋理性。　　、商品房供销状况　　过去五年成都市商品房销售旺盛，以住房消费刺激经济发展的政策成效明显。商品房竣工、销售衔接较好，需求拉动投资增长特征鲜明。1999年到XX年的五年间，成都市商品房竣工面积增加了万平方米，增长114%，销售面积增加了万平方米，增长161％，商品房销售增幅大于竣工增幅。在竣工和销售面积同步增长的同时，供求关系大为改善。　　XX年商品(来自:写论文网:中海入伙经验总结与亮点分享)房竣工面积销售率达%，高于全国平均水平，在15个副省级城市中仅次于南京居第二位。反映成都市房地产市场的供求状况良好，运行健康，需求拉动投资增长特征明显。　　1999年─XX年成都市商品房竣工、销售面积及竣工面积销售率对比表　　注：竣工面积销售率反映的是对竣工面积的消化能力，当中消化的竣工面积主要是当年竣工面积，也有一部分是以前年度的竣工面积、商品房价格状况　　近年来，成都市商品房均价呈现稳中趋升的态势，XX年全市商品房对物业管理公司的委托合同，在大楼竣工验收全部合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足住户居住安全、使用功能正常为主要内容的再检验。　　发展商需向物业管理公司移交的资料清单如下：　　注：对于原有已入伙的物业，发展商/业主委员会应在物业公司验收楼宇的同时，移交楼宇资料给物业管理公司；对于新的物业，发展商在楼宇资料报交市建筑档案馆的同时，也应移交一份给物业管理公司存档。　　产权资料　　a.项目批准文件；　　b.用地批准文件；　　c.建筑执照；　　d.小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单；　　市府验收合格资料：　　a.工程竣工验收证书；　　b.消防工程验收合格证；　　c.市完善配套办公室小区综合验收合格证书　　d.用电许可证；　　e.供用电协议书；　　f.用水审批表、水费收缴合同书；　　g.卫星地面接收设施许可证；　　h.电视共用天线合格证；　　i.电梯使用合格证。　　注：煤气、电话由市有关公司负责维修保养及验收。　　A/02/4a.建筑、结构、电气、给排水、空调、煤气等工程的全套竣工图纸及各类公共设备使用说明书、调试报告等。　　b.地质勘察报告；　　c.工程合同及开、竣工报告；　　d.工程预决算分项清单；　　e.图纸会审记录；　　f.工程设计变更通知及技