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城市土地储备规划的定位和管理 施景晨1王洁平2 闸北区规划和土地管理周200070； 2.上海市建设用地和土地整理事务中 心 200003 摘要：土地储备对促进城市整体空间布局落地、土地资源高效利用和保障财 政收入等方面只有十分重要的作用。基于此，文章从土地储备规划的必要性入手， 探讨分析了城市土地储备规划的定位和管理实施策略，以供参考。 关键词：土地储备；规划；定位；管理 一、土地储备规划的必要性 1、 优化土地资源配置，最大程度发挥城市土地价值。土地储备规划通过数 量和空间上对片区的储备地块进行合理规划，可以制定片区储备地块的运营方案， 将城市建设发展用地需求和地块的运营收益进行有机组合，最大程度发挥城市土 地价值，增加地方财政收入。 2、 实施和协调城市相关发展规划，有效引导城市建设开发，促进城市发展。 土地储备规划通过对储备地块的数量和空间上的收储，有效协调城市总体规划、 土地利用总体规划和其它相关规划。储备地块自收储范围的确定，至出让用地性 质的确定均是对城市总体规划和土地利用总体规划的有效实施。 3、 合理统筹储备资金与出让资金，使资金实现良性和高效循环。土地储备 规划通过对储备地块土地运营方案收益分析，包括对储备地块的征地拆迁补偿费 用、土地开发费用、融资费用和其它业务费用的测算，合理调整土地储备的数量、 年度储备计划及地块的出让用途，控制资金风险，促进土地储备与出让资金的良 性循环和高效运作。 4、 摸清土地信息，平衡经营性用地和公共设施用地，实现土地可持续利用。 土地储备规划在制定全区储备地块的土地用途性质及明确储备地块的出让条件 时，可从城市可持续发展的角度,对区域的经营性用地和公共设施用地进行明确， 有效平衡经营性用地和公共设施用地，实现土地可持续利用。 5、促进房地产市场健康平稳发展，积极发挥土地政策的宏观调控作用。土 地储备规划在明确储备地块的数量、空间布局时考虑区域房地产市场状况，使土 地储备向有利用房地产市场建库平衡方向发展。通过合理制定土地出让的吋限, 积极发挥土地政策的宏观调控作用。 二、土地储备规划定位 1、 土地储备规划与土地利用总体规划之间的关系 土地储备规划和土地利用总体规划之间在特征上具有较大的差异性，土地储 备规划具有经济特性，其更注重对土地资产的市场运营。而土地利用总体规划具 有资源性的特性，其注重于对土地资源的合理配置。冋吋两者在具体规划对象上 也存在着不同。土地储备规划苏是对规划区域内的更新和改选的存量城市建设用 地为具体规划对象，而土地利用总体规划则是将区域内的所冇土地都实为规划的 对象。 因此，土地储备规划可以说是土地利用总体规划的一部分，其以土地利用总体规 划作为依据，是土地利用总体规划具体实施规划中的一项。 2、 土地储备规划与城市总体规划的关系 土地地储备规划与城市总体规划之间不仅具有同一性，而且还存在着一定的 差异性。首先，同一性的具体表现。在城市总体规划具体实施过程中，需要以土 地储备规划作为其实施的保障，其可以为城市建设过程中集聚资金。根据城市总 体规划来对土地资源进行优化配置，对土地功能进行调整，通过对土地资产进行 盘活，可以更好的提高城市土地集约化的程度，提高城市土地的利用率。其次， 差异性的表现。土地储备规划与城市总体规划由于其内涵不同，所以在具体实施 过程中其侧重点也会有所差异。土地储备规划在对地块使用进行考虑时，多从微 观出发，对于土地近期的效果更加注重，更关心开发土地所创造的经济效益。而 城市总体规划是从宏观的角度出发，更注重于城市长远的发展效果，冋吋还会对 城市近期的发展进行充分的考虑，更侧重于经济效益、社会效益和环境效益的统 一发展。土地储备的实施需要以城市总体规划作为指导和控制，而反过来，城市 总体规划在对城市用地布局进行整合过程中需要以土地储备规划作为必要依据， 从而更好的加快城市总体规划的顺利实施。 三、城市土地储备规划管理实施策略 1、 明确土地储备规划的战略S标 1.1优化城市公共基础设施，提升城市综合形象 城市基础设施是城市存在和发展的物质基础，是发挥城市效能的核心。发展 可持续的城市基础设施建设对城市发展乃至城市化战略的实施都具有重要意义。 一方面，城市基础设施建设能够冇效地推动经济快速发展，为经济发展奠定物质 基础；另一方面，完善的基础设施将有利于推进城市化的落实。因此，土地储备 应同步考虑满足城市基础设施建设，并积极探索利用土地储备融资模式来落实基 础设施建设的资金来源，有效发挥土地储备的作用。 1.2增加政府财政收入，实现城市资产增值 将土地储备作为辖区内土地运营的重要组成部分，通过对储备地块的用途性 质、供应时序等进行合理调整，实现全市土地的资产管理，提升土地利用效益。 以城市用地需求预测为依据，在满足城市每年用地需求，